26.03.2009: На минувшей неделе “МК-Волгоград” провел очередную встречу участников волгоградского строительного рынка. Собравшиеся за круглым столом застройщики, проектировщики и представители городских властей, постарались вместе найти ответы на те вопросы, которые волнуют большинство горожан. Традиционно площадкой для встречи застройщиков стал ЗАО “Институт Волгоградгражданпроект”, с которым неразрывно связана вся строительная жизнь Волгограда.

СТРОИТЕЛЬНЫЙ ФРОНТ ЖДЕТ РЕЗЕРВЫ

На минувшей неделе “МК-В” провел очередную встречу участников волгоградского строительного рынка.
Собрав за круглым столом застройщиков, проектировщиков и представителей городских властей, мы постарались вместе найти ответы на те вопросы, которые волнуют большинство горожан. Заморозится ли строительная сфера Волгограда? Упадет ли цена квадратного метра ниже психологической отметки в 30 тысяч рублей? Каковы текущие реалии и ближайшие перспективы рынка жилой недвижимости?
Традиционно площадкой для встречи застройщиков стал ЗАО “Институт Волгоградгражданпроект”, с которым неразрывно связана вся строительная жизнь Волгограда.

СИТУАЦИЯ В РЕАЛЬНОСТИ
Александр Ермаков:


— В нашем комитете я курирую направление реального строительства, весь процесс от выдачи разрешения до сдачи в эксплуатацию, поэтому могу четко обозначить то, что сейчас происходит на рынке. Общий объем незавершенного жилого строительства превышает миллион квадратных метров. Это 92 объекта реальной “незавершенки”, но сюда же следует прибавить еще более 200 тысяч квадратных метров жилья, которое находится в стадии проектирования. Вот такая невеселая ситуация.
Результаты прошлого года оказались не в пример оптимистичнее. Делая прогноз на 2008 год, мы предполагали, что период будет сложным. И не верили, что дотянем до отметки в 400 тысяч квадратных метров. Но в итоге ввели в эксплуатацию жилые объекты общей площадью свыше 400 тысяч! Зато на 2009 год напланировали по меньшей мере 450 тысяч квадратных метров. Об этом говорили все расчеты... Но уже сегодня можно прогнозировать в лучшем случае 271 тысячу квадратов.
За первый квартал ввод в эксплуатацию объектов жилой недвижимости сократился на 50 процентов (в сравнении с аналогичным периодом прошлого года). Прогноз и реальная ситуация, как видим, несколько различаются. Так что сегодня имеет смысл говорить об инерции строительной сферы, а не о прогрессе. Ритм пока не сбился, но ввод жилья резко сократился.
Чтобы исправить ситуацию, нужна не какая-то конкретная мера, а система гарантий стабильности рынка в регионе. И для того, чтобы она заработала, следует начинать с главного: возобновить систему банковских кредитов, выдаваемых застройщикам, и ипотечных программ для покупателей.

Андрей Нестеренко:

— Я занимаюсь в комитете по архитектуре двумя направлениями. Первое: курирую инженерную службу — все, что касается вопросов рассмотрения, согласования проектной документации. И второе: руковожу группой специалистов, выставляющих на торги земельные участки. Так вот по второму вопросу хочу сказать, что стагнация налицо. В прошлом году мы продали земельные участки общей стоимостью в 124 миллиона рублей. И это притом что к октябрю торги остановились. С тех пор заявок нет. Только в январе нашел покупателя небольшой участок. Застройщикам новые участки сейчас не интересны.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА

О системе господдержки (в форме выкупа квартир для социальных нужд) сами застройщики отзываются довольно резко.

Юрий Груздо:

— Это все равно, что о человеке, покупающем в магазине брюки со скидкой сказать, что он поддерживает текстильную промышленность. Вряд ли стоит это называть поддерж¬кой. Да, у нашей компании есть определенное количество нереализованных квартир, но мы не готовы сейчас продавать их на условиях, которые предлагает государство.

Петр Петрушин:

— И я считаю, что лучше уж пусть квартиры просто стоят. Они дождутся своего часа, и это будет лучше, чем отдавать их ниже себестоимости. Кое-кто поговаривает о возможной сдаче нереализованных квартир в наем. Обычный или социальный. Но и это не выход. Даже если не брать во внимание дополнительные сложности, надо учесть, что в таком случае жилье автоматически перейдет во вторичный рынок. И ощутимо потеряет в цене. Да, в такой ситуации мне пришлось уволить часть людей. Но другого выхода не было. На что им кормить семью — вопрос уже не ко мне, а к государству, к правительству, которое довело ситуацию в стране до подобной.

Андрей Куприков:

— По сути, так называемая государственная помощь — это ни что иное, как “ломбардное выкручивание рук”. Себестоимость квадратного метра для выкупа считают сейчас, исходя из сегодняшней ситуации. Но закладывалась-то она еще до кризиса! И тогда затраты на материалы, зарплату, налоги были совсем иными. При этом абсолютно не учитывается стоимость аренды земли, и, так скажем, “непрофильные накладные”.
О банковской поддержке говорить не приходится. Ставку рефинансирования Центробанк отказывается устанавливать ниже официального размера инфляции. Коммерческие же банки выдают кредиты, по меньшей мере, на три процентных пункта выше, чем получают денег от ЦБ. А то и на 4-5. Эта разница — их прибыль. Потому, если мы хотим кредиты, например, под 9 процентов годовых, необходимо, чтобы ставка рефинансирования была на уровне 6 процентов и меньше. Сегодня она равна 13 процентам. На выходе получаем кредиты, приближающиеся по своей стоимости к 20 процентам. Я не знаю легального бизнеса, который позволял бы работать на таких условиях. А еще я не знаю, какие социальные слои будут приобретать квартиры по сегодняшним ценам без реально работающей ипотеки.
Что же касается найма, то тут расчет прост. За квартиру, скажем, в 40 квадратных метров, в лучшем случае можно получить 10 тысяч рублей в месяц. За год 120 тысяч. За десять лет: 1 миллион 200 тысяч рублей. Это даже не на уровне самоокупаемости. Но из полученной суммы необходимо вычесть процентов тридцать налогов и коммунальных платежей. Прибавьте сюда же приобретение мебели, прочие траты. Срок окупаемости увеличивается лет до двадцати. Получается, что вложения на этот срок замораживаются! Двадцать лет окупаемости — это что же за бизнес?! Тем более, что даже через 20 лет квартира не начнет приносить прибыль — жилье придет в такое состояние, что потребуется капитальный ремонт.

Юрий Груздо:

— ЖБИ № 1 плотно работает с Минрегионразвития и с Минобороны. Когда нам озвучили стоимость в 31 тысячу рублей за квадратный метр, то мы внесли свое предложение начальнику службы заказа Минобороны по передаче стройплощадки на баланс министерства. При этом условии наша компания уже в качестве подрядчика готова строить жилье по цене в 31 тысячу за квадрат. Сегодня, на фоне проблем с банковским финансированием строительной сферы, это было бы оптимальным решением. Товарищи генералы ответили: “Нет!” Вы, дескать, постройте, а мы потом у вас купим. Возможно. При этом генералы понимают, что если они начнут финансировать нас на стадии котлованов, то мы не станем брать банковские кредиты, и соответственно себестоимость жилья уменьшится. А вы говорите, господдержка…

МНЕНИЯ

Юрий Ушаков:

— Мы подрядная организация и сокращения на предприятии пока не проводили. Но объекты, на которых работали в 2008-м и должны были работать в 2009-м году, “заморожены” в связи с отсутствием финансирования у застройщиков. В работе только сотрудники группы подготовки производства, которые занимаются продвижением в регионе технологии железобетонных быстромонтируемых зданий (БМЗ).
И в условиях сложившейся “экономической неопределенности” у меня как у руководителя предприятия серьезная надежда на перспективность данной технологии, выраженной в ее “всеядности” (применяется и в жилищном, и в промышленном, и в сельскохозяйственном строительстве), а самое главное — в экономичности. Скоростной монтаж капитальных зданий из комплектных крупноразмерных конструкций заводского изготовления обеспечивает снижение себестоимости строительства минимум в 1,5 раза и значительно сокращает сроки строительства. Если говорить о жилищном строительстве, малоэтажное — в кризисной ситуации наиболее предпочтительное. В условиях кредитования сроки строительства наиважнейший фактор. А “малоэтажки” — быстрая оборачиваемость вложенных средств, “короткие” деньги. Но есть проблема. Кредитование — для строительства жилья, и ипотека — для покупки жилья. С рядом банков у нас есть договоренность о кредитовании нашей клиентской базы по объектам БМЗ. Ни одного окредитованного. Отказа нет, но есть волокита или непосильные условия.

Эдвин Петров:

— ООО “Пересвет-Регион-Волгоград”— инвестиционно-строительная компания, входящая в группу компаний “Пересвет-Инвест”. Сегодняшняя ситуация не застала компанию врасплох. Мы с 2007 года приступили к оптимизации бизнес-процессов, сокращая издержки на строительство. Сегодня все региональные позиции компании в Москве, Московской обл., Волгограде, Саратове, Краснодаре, Ростове сохранены. И сегодня мы сосредоточены на локальных проектах, оптимизации выходной цены, а это и бартер, и многое другое.
С середины января 2009-го рынок продаж вновь немного оживился, хотя все равно чувствуется, что люди напуганы нестабильностью в строительной отрасли. В Волгограде огромный отложенный спрос. Если в советские времена возводилось по 500 тысяч квадратных метров в год, то сейчас мы общими усилиями потихоньку, прибавляем-прибавляем, но рекорд — 400. А надо бы миллион! Так что у нас в городе 20 лет отложенного спроса. Это огромный потенциал. Рано или поздно он реализуется.
Почему бы не стимулировать спрос по ипотеке так же, как и на приобретение транспортных средств, рефинансировать часть процентной ставки? Например, в Голландии ипотека выдается под четыре процента. Из них три государство компенсирует в виде подоходного налога. То есть, по сути, возмещает 75 процентов ! Если создать в нашей стране подобные условия, люди охотно брали бы ипотечные займы! А если бы банки еще и нас, застройщиков, кредитовали под 10 процентов, все было бы просто великолепно. И мы работали бы, и был бы спрос! Была бы больше конкуренция, а следовательно ниже цена.

Светлана Ивашова:

— Я слушаю коллег, и сама себе кажусь “белой вороной”. Финансирование на это год мы открыли. Долгов по зарплате не имеем. Также нет задолженности по налогам. Да, отправляли на два месяца 60 человек в неоплачиваемый отпуск, но сейчас их вернули. Потому что удалось договориться с банком, убедить его аналитиков в перспективности нашего проекта. В этом году планируем ввести в эксплуатацию бизнес-центр. Технический пуск в октябре, окончательный — в четвертом квартале. А так же продолжим строительство жилых домов в 104 микрорайоне и по улице Хиросимы.
Меня, как руководителя организации-застройщика, порадовало отношение партнеров. В сложный период никто не запаниковал, не ушел, все продолжали работать, спокойно ждали, пока мы погасим образовавшуюся задолженность.

Ирина Остапко:

— У нас ситуация схожая с большинством коллег. Правда, сокращений не проводили, так как существуем не только на средства дольщиков. Сейчас оптимизируем затраты. В работе на этот год три объекта. Один, при содействии администрации Волгограда, сдали досрочно, чем порадовали и дольщиков и инвесторов. Останавливаться не собираемся. Несколько объектов находятся на стадии проектирования. Ведем диалоги с банками и, знаете, они готовы выдавать ипотечные кредиты. Более того, сами предлагают: мол, приводите тех покупателей, кто не может приобрести жилье за живые деньги, попробуем им помочь. К сожалению, сами люди не уверены в завтрашнем дне, а потому не многие готовы оформлять ипотечные займы.
Но в любом случае жилье людям необходимо, а потому я согласна с мнением о том, что спрос в Волгограде просто оказался отложенным. Отрасль, в которой мы все работаем, очень необходима городу. Мы готовы вести диалог с потенциальными покупателями и обсуждать любые варианты приобретения ими жилья.

Сергей Обухов:

— ООО “Антекс” находится, я считаю, в наиболее благоприятной ситуации в условиях настоящего кризиса, так как разрешение на строительство было получено в декабре 2008 года. И основная финансовая нагрузка в момент пика цен на материалы, стоимости работ пришлась на конец 2008 года. Поэтому работы ведутся в рамках более низкой себестоимости, чем на площадках, где выполнены 30-40% объемов работ. Соответственно, ценовую политику фирма может проводить более гибко. На сегодняшний день ООО “Антекс” ведет подготовительный цикл работ на площадке, а также земляные работы на двух домах (котлован, свайные работы). Заключены ряд договоров с предприятиями-поставщиками, и в настоящее время проходит процесс урегулирования отношений с кредитующей организацией.

Станислав Фадеев:

— В нашей деятельности сегодня нет подрядной составляющей. В основном занимаемся проектированием. Ни одного человека не сократили, работаем в прежнем режиме. Возможно, мои слова прозвучат диссонансом, но тут многие говорили, что должна быть поддержка со стороны государства. С одной стороны я обеими рукам поддер¬живаю идею о том, что необходимо вкладываться в строительство на государственном уровне. Не на областном, не на городском, а именно на государственном. Потому что у более низких уровней власти просто нет таких денег. Но вместе с тем хочу обратить ваше внимание на то, что практическая реализация этой задачи невероятно сложна. С 1991 года у нас одна тенденция: государство и все областные и муниципальные структуры планомерно и последовательно уходили со строительного рынка. Это делалось во благо коммерческих предприятий — отдавалась площадка, и все частные строительные структуры только одобряли процесс. В итоге, в настоящее время все законодательство ориентировано на то, чтобы строительный рынок находился полностью в частных руках. Государство не имеет механизмов для того, чтобы размещать такие заказы, которые мы сейчас обсуждаем. Я могу привести пример по нашей организации. Все вы знаете: УКС в 70—80-е годы был абсолютным монополистом и строил практически все жилье в Волгограде. В настоящий момент мы занимаемся только проектированием. Взять, к примеру, администрацию Волгограда. У нее имеется служба единого заказчика. Она осуществляет муниципальные проекты и даже строит жилые дома. Но закон жестко ограничивает подобную деятельность. Можно строить только для малоимущих и определенных категорий льготников. Покупать жилье для иных функций государство не имеет права. Это регламентируется сотнями нормативных актов. Те показатели, что были 20 лет назад, сразу вернуть невозможно.

Юрий Давыденко:

— Я согласен с тем, что сегодня в строительство должно вкладываться государство. Но когда первые лица государства говорят: “Мы ввели миллионы квадратных метров жилья…” Никто не задумывается, что на самом деле эти квадратные метры — не социальные, они не государственные, они частные. Это мы, частники, ввели эти миллионы. Но хотелось бы, чтобы сегодня, в это непростое время, в процессе приняло участие и государство. А в какой форме — это уже второй вопрос…