24.12.2007: ПАРАД ДЕВЕЛОПЕРОВ

За полгода о своих намерениях реализовать в Волгограде собственные проекты заявили сразу пять общефедеральных девелоперских компаний. Эксперты сомневаются в скорой реализации всех широкомасштабных проектов, связывая это с неразвитостью инженерных сетей и дефицитом стройматериалов. Местные игроки относятся к планам общефедеральных компаний настороженно, считая, что «москвичи оттягивают на себя землю», за которую в городе уже сейчас развернулась «главная борьба». Кто больше Самый первый и крупномасштабный проект был заявлен компанией израильского бизнесмена Льва Леваева AFI Development. В июне губернатор Волгоградской области Николай Максюта и генеральный директор ООО «Стройинком-К» (оператор AFI Development в России) Александр Халдей подписали соглашение о сотрудничестве, в котором говорится, что девелопер планирует приобрести под жилищную застройку земельные участки в Волгограде, городе Волжском и Городищенском районе региона общей площадью 100 тыс. га. По словам директора AFI Development по внешним связям Александра Чернова, в течение 15 лет компания планирует построить в регионе не менее 10 млн кв. м жилья, при этом основная часть квартир будет строиться в рамках нацпроекта «Доступное жилье». Уже через два месяца принадлежащая Виктору Вексельбергу ЗАО «Ренова-СтройГрупп», в свою очередь, объявила о намерении построить в Волгограде не менее 2 млн кв. м жилья. Как пояснил директор департамента по связям с общественностью ЗАО «Ренова-СтройГруп» Евгений Красиков, компания рассматривает Волгоград «в числе других регионов» как территорию для реализации крупных девелоперских проектов, в которых принцип комплексной застройки оформлен «в концептуальный продукт». И на этот раз переговоры с «Реновой» вели областные власти. Спустя месяц в «девелоперскую гонку» включилась и мэрия Волгограда. В сентябре глава города Роман Гребенников провел переговоры с первым заместителем генерального директора ЗАО «Группа Синара» Александром Пумпянским и обсудил с ним «возможность» строительства жилья на земельных участках «Родниковая долина-2» (300 тыс. кв. м) в Советском районе и «Междуречье» (560 тыс. кв. м) в пойме реки Царица (Дзержинский район города). Наконец, в октябре и ноябре со своими планами в регион вышли группа компаний «ПИК», которая первой из перечисленных девелоперов сразу же открыла в регионе свое представительство, а также правительство Словакии, рассматривающее возможность строительства в Волгограде не менее 2 млн кв. м жилья в рамках достигнутых в мае 2007 года договоренностей с Ассоциации Строителей России. Бочка меда Из всех заявленных планов пока наиболее близок к реализации первый проект «Стройинком-К» по реконструкции улицы Балонина в центре Волгограда, где планируется построить «торгово-развлекательный гостиничный комплекс» площадью 150 тыс. кв. м и стоимостью $200 млн. Однако участники рынка не исключают, что часть общефедеральных девелоперов могут начать работу в регионе без публичного объявления в СМИ. Так, по мнению наблюдателей, «ПИК открыл офис для поддержки своего уже работающего в регионе застройщика». Речь идет об участнике федеральной программы «Доступное жилье» компании «ПСК «Евро-Дом», которая в сентябре 2007 года рядом с западным склоном Мамаева кургана начала работы по строительству жилого комплекса из 16 высотных домов. «Такой вариант возможен, поскольку, чьим подрядчиком является «Евро-Дом», не афишируется», — отметила начальник планово-экономического отдела волгоградской строительной компании «Энергопром» Наталья Дружинина. В самом «Евро-Доме» эту информацию не комментируют. Эксперты объясняют причины столь высокого интереса крупных инвесторов к региону тем, что Волгоград сейчас - единственный оставшийся город-миллионник, не охваченный крупным капиталом. «Также интерес инвесторов подогревают планы федеральных властей наращивать объемы строительства в рамках нацпроекта «Доступное жилье» до 140 млн кв. м в год. Кроме того, постановление правительства «Об экспериментальных инвестпроектах», гарантирует девелоперам, строящим на одном участке не менее 1 млн кв. м жилья, льготы в виде госгарантий на банковские кредиты и строительство инженерной инфраструктуры, а это может существенно повысить доход от реализации подобных проектов», - считает генеральный директор ЗАО «Институт Волгоградгражданпроект» Андрей Куприков. По оценке директора департамента маркетинговых исследований УК «Масштаб» Натальи Чукаевой, господдержка позволит сократить издержки на строительство инфраструктуры на 15-30%, а в целом эти льготы могут повысить доход девелоперов от реализации проектов примерно на 10%. По мнению Андрея Куприкова, «недавно избранный мэр» также делает Волгоград более привлекательным для инвесторов в области строительства, поскольку «кроме рыночных условий, застройщикам важно, насколько местная власть готова отстаивать интересы своего региона в вопросах реализации федеральных программ именно в долгосрочной перспективе». «Инвесторам важно: кто и как долго будет отстаивать в регионе их проекты, например, при реализации целевых федеральных программ «Ветхое жилье», «Молодая семья», при выплате госгарантий по кредитам и так далее. Приход столь крупных компаний на строительный рынок Волгограда говорит о том, что крупный бизнес воспринимает ситуацию в городе как стабильную», - считает эксперт. Ложка дегтя Однако пока из крупных девелоперских программ в Волгограде реализуется лишь два проекта, причем оба стартовали без широкого освещения в СМИ. Первый - это строительство в Советском районе Волгограда компанией «Мегастрой» 300 тыс. кв м жилья на территории 72 га, с общим инвестпакетом в 8 млрд рублей. В конце августа этот застройщик первым в регионе официально получил статус участника нацпроекта «Доступное жилье». Второй проект стартовал на западном склоне Мамаева кургана, где в сентябре начались работы по строительству жилого комплекса из 16 высотных домов. Эксперты отмечают, что девелоперов ожидают ряд серьезных проблем. По словам Андрея Куприкова, любой застройщик в Волгограде прежде всего будет вынужден решать типичную для многих городов-миллионников проблему развития инженерных сетей. «Свободных земель с развитой инфраструктурой в Волгограде уже не осталось, а вкладывать деньги в прокладку новых сетей никто не торопится. Если мы хотим построить хотя бы 300 тыс. кв. м жилья, то приблизительные затраты на коммуникации составят 1 млрд рублей», - заявил господин Куприков. Он также отметил, что существующий на сегодня в регионе уровень производства стройматериалов не позволит существенно увеличить темпы строительства. По его мнению, если инвесторы «решатся строить в действительно больших объемах», региональная стройиндустрия просто не сможет обеспечить всех крупных девелоперов необходимыми материалами. «Бурному строительству должны предшествовать минимум за два-три года серьезной модернизации и расширения мощностей предприятий, производящих стройматериалы. Пока что у нас этого не наблюдалось, а значит, опять же, было потеряно время. Привлечение стройматериалов из других регионов неизбежно отразится на себестоимости жилья», - подчеркнул эксперт. И, наконец, при реализации даже небольшой части заявленных планов, инвесторы столкнуться с главной проблемой – конкуренцией друг с другом. По оценке коммерческого директора компании «СТ Групп Регион» Дмитрия Шмелева, стоимость квартир в Волгоградской области колеблется в пределах $1-2,5 тыс. за 1 кв. м, а спрос не превышает 300-500 тыс. кв. м площадей в год. «Если девелоперы будет сдавать в эксплуатацию больше, то рынок будет затоварен», – считает господин Шмелев. Он скептически оценил планы одного из самых амбициозных инвесторов - AFI Development. Оценив инвестпроект компании в Волгограде в $7-8 млрд Дмитрий Шмелев отметил, что это больше, чем суммарная стоимость всего инвестпортфеля AFI Development, который Jones Lang LaSalle в конце марта оценила в $3,7 млрд. Между тем планы общефедеральных компаний насторожили местных участников рынка, которые "парад девелоперов" восприняли с тревогой. По словам начальника планово-экономического отдела волгоградской строительной компании «Энергопром» Натальи Дружининой, «москвичи оттягивают на себя землю», за которую сейчас в городе развернулась «главная борьба». «Например если сейчас мы обеспечены работой на два года вперед, то, по нашим неутешительным прогнозам, уже через пять лет большинство местных застройщиков будут испытывать серьезные трудности и могут в перспективе вообще остаться без работы», — прогнозирует госпожа Дружинина. Эту информацию подтвердил и президент «Союза строителей Волгограда» Александр Руднев, который отметил, что уже сейчас волгоградские строительные компании вынуждены из-за сокращения объема работ, либо заниматься строительством в других регионах, либо увольнять часть рабочих. По мнению аналитика инвестиционной компании «Финам» Владимира Сергиевского, в этой ситуации выиграют общефедеральные девелоперские компании. «Несмотря на все риски, рентабельность жилищного строительства в России, даже в эконом-классе, не опускается ниже 15%, в то время как в Европе этот показатель не превышает 5-7%. Кроме того, рост доходов населения и неудовлетворенный спрос на жилье позволяет рассчитывать на успешную продажу всей построенной недвижимости. Эти факторы объясняют интерес иностранцев. Московским же девелоперам уже давно стало тесно на столичном рынке, поэтому их экспансия в регионы неизбежна», — считает господин Сергиевский. По оценке руководителя комитета по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда Алексея Лисина, город может надеяться на реализацию «большей части» заявленных девелоперами планов. «У нас один из самых неплотно застроенных городов, поэтому, даже если отбросить непригодные для строительства земли, места хватит всем застройщикам», - считает господин Лисин. При этом, в числе перспективных, но пока не освоенных территорий он назвал участок, прилегающий к радиоцентру в районе сельхозакадемии и так называемое «Междуречье» - часть поймы реки Царица между поселком Ангарский и Третьей продольной автомагистралью. «Там есть проблемы со статусом этих земель, но в целом это также значительный резерв для комплексного строительства, который мы планируем предложить крупным инвесторам», - заявил Алексей Лисин. Однако генеральный директор ЗАО "Институт Волгоградгражданпроект" Андрей Куприков отметил, что при тех схемах комплексного строительства, которые власть предлагает реализовать сейчас, построить по-настоящему доступное жилье не получится. «Коммерсант», Александр Васильев