04.11.2009: “Московский Комсомолец в Волгограде” продолжает традицию проведения “Круглых столов” на тему жилищного строительства. Нельзя не отметить феномен: тема жилой недвижимости всегда интересна и животрепещуща. Независимо от того, экономический подъем в стране или кризис. Разговор на “Круглых столах” всегда выходит острым, а мнения — различными. В этот раз дать оценку текущей ситуации, обсудить перспективы рынка и сделать прогнозы относительно динамики цен на недвижимость было предложено различным представителям строительной отрасли. Отдельной темой стало создание саморегулируемых организаций — ведь с начала будущего года лицензирование застройщиков в России отменено. Традиционной площадкой для форума стал ЗАО “Институт Волгоградгражданпроект”, с которым вот уже более полувека неразрывно связана строительная жизнь Волгограда.

“Московский Комсомолец в Волгограде” продолжает традицию проведения “Круглых столов” на тему жилищного строительства. Нельзя не отметить феномен: тема жилой недвижимости всегда интересна и животрепещуща. Независимо от того, экономический подъем в стране или кризис. Разговор на “Круглых столах” всегда выходит острым, а мнения — различными. В этот раз дать оценку текущей ситуации, обсудить перспективы рынка и сделать прогнозы относительно динамики цен на недвижимость было предложено различным представителям строительной отрасли. Отдельной темой стало создание саморегулируемых организаций — ведь с начала будущего года лицензирование застройщиков в России отменено. Традиционной площадкой для форума стал ЗАО “Институт Волгоградгражданпроект”, с которым вот уже более полувека неразрывно связана строительная жизнь Волгограда.

Открыть “Круглый стол” мы предложили представителю ОАО “ВЗ ЖБИ № 1”, как компании, пожалуй, более других ощутившей на себе отголоски кризиса. По крайней мере, именно это предприятие чаще всего упоминалось в СМИ, как испытывающее серьезные финансовые сложности.

Вадим Калинин:
— Прежде всего, хотел бы поблагодарить администрации области, города, налоговые органы, волгоградские СМИ за помощь и внимание. У компании все нормально, долгов на сегодня практически нет. Возведение объектов идет строго по графику. Исключение — только один многоквартирный дом. Но и там причина в формальных проволочках, и сейчас работа идет быстрыми темпами. Общее положение на заводе таково: вопрос по гарантии на 2 миллиарда рублей решается. Контракт на 2,5 миллиарда рублей по госзаказу находится в стадии подписания. Согласно этому контракту, компания будет реализовывать жилье по цене в 31 тысячу рублей за квадратный метр. В связи с этим в следующем году на первичном рынке недвижимости ЖБИ №1 будет реализовывать одно— и двухкомнатные квартиры, не вошедшие в госзаказ.

Менее оптимистично в завтрашний день смотрят другие участники.
Андрей Зудиков:
— Я представляю не застройщиков, а производителей строительных материалов. И назвать нашу ситуацию простой никак нельзя. Промышленного строительства как такового в Волгограде в последние годы не велось, темпы возведения жилой недвижимости снижены до минимума. Наша продукция остается невостребованной. Подобное происходит не только в Волгограде. Причин резкого снижения спроса на жилье, на мой взгляд, две. Первая — психологическая. Люди затаились, потому что не знают, чего ожидать. Роста? Падения? Покупать квартиры или наоборот не спешить? Кто-то утверждает, что жилье станет дешеветь и далее. Кому-то кажется, что дно достигнуто и пора брать. А кто прав — непонятно. В результате спрос на жилье резко упал. Даже люди, нуждающиеся в жилье и имеющие кое-какие деньги, не спешат нести их застройщикам. А вторая беда в том, что государство, простите, не сделало ничего для оживления реального сектора экономики. У государства свои проблемы. Потому ни застройщики не кредитуются, ни для граждан не создается нормальных ипотечных программ.

Андрей Куприков:
— Я полагаю, что падение цен на жилую недвижимость на волгоградском рынке в первую очередь вызвано закрытием большинства ипотечных программ. Вторая причина низкого спроса — неуверенность потенциальных покупателей в стабильности своего дохода и, соответственно, возможности погашать кредит в течение всего срока займа. Конечно, нельзя не поднять вопрос стоимости жилья. Изначально цена квадратного метра, по мнению некоторых аналитиков, была сильно завышена. Для меня это утверждение весьма сомнительно. И вот почему. Стоимость складывается из двух показателей. Первый — реальная себестоимость. Второй — то, что принято называть ловким термином “непрофильные затраты”. Они практически никогда не фигурируют в официальных подсчетах, но при этом достигают половины стоимости. Непрофильные затраты — это обременительные условия подключения к городским инженерным сетям и “выплаты в конвертах” чиновникам. Таким образом, утверждать, что сегодняшнюю “завышенную” стоимость застройщики могли бы с легкостью снизить и тем самым увеличить спрос на рынке, это… лукавство. Цены в сегодняшние метры заложены давно и надежно. С другой стороны 31 тысяча рублей за квадратный метр, которая ставится как ориентир приемлемых цен — замечательная цифра. Если сейчас (!) освободить застройщиков от аренды земли, от прокладки коммуникаций и прочего, то есть позволить выйти на реальную себестоимость в 24-25 тысяч, то завтра они в очередь выстроятся с предложениями квартир по 31 тысяче рублей за квадратный метр и ниже. На 200 миллионов рублей, которые предложило государство на выкуп квартир, взяли бы и подготовили площадку, размежевали, подвели сети и предложили: стройте, а мы у вас купим по вышеозначенной цене. Полагаю, желающих нашлось бы немало. Зарабатывать 5-6 тысяч рублей с метра — это цель, к которой сегодня стремятся многие застройщики. Они бы в эти деньги еще и бонусы включали. В такой ситуации были бы довольны и те, кто возводит дома и те, кто приобретает квартиры.

Светлана Тюльбашева:
— Полагаю, что еще одна из причин снижения спроса на квартиры — это снижение товарооборота на предприятиях, отсюда вынужденная безработица и выжидательная политика граждан. Наглядно сложившаяся ситуация в городе просматривается на рынке коммерческой недвижимости. Еще год назад найти помещение для офиса было практически невозможно — вся коммерческая недвижимость была занята. Сегодня в городе — куда ни глянь — растяжки “Аренда”, “Продажа”. Денежной массы в регионе осталось гораздо меньше. А ведь именно наличные были основным двигателем спроса. У нас по ипотеке приобреталось не более 10 процентов квартир. Все остальное за “живые деньги”. Думаю, что пик спроса на жилую недвижимость в Волгограде выпадет на 2011-2012 годы.

Андрей Зудиков:
— Согласен с тем, что ипотека в волгоградском регионе никогда не выступала двигателем рынка недвижимости. Ипотечные покупки занимали максимум 15 процентов от рынка.

С 1 января в России меняются условия лицензирования в строительной отрасли. Точнее, лицензирование отменяется — допуски будут выдавать саморегулируемые организации, объединяющие застройщиков. О том, как этот механизм будет выглядеть на практике и к чему может привести новая схема, высказался представитель одного из “саморегуляторов”

Сергей Краснихин:
— На сегодня в Российской Федерации зарегистрировано более 30 саморегулируемых организаций. Наша организация имеет филиалы в 20 регионах и объединяет более 150 застройщиков. Членство получают далеко не все желающие. К примеру, в одном из регионов у нас проходили регистрацию 30 застройщиков. Допуски получили лишь 15 из них. Требования жесткие и далеко не все могут им соответствовать. Разумеется, просто привлечь строителей недостаточно. В наших планах заинтересовать сотрудничеством те компании, которые занимаются и проектными работами, и изыскательной деятельностью. Кроме того, в наших задачах привлечение инвестиционных технологий в регионы присутствия организации. Например, в Волгоградской области у “Первой национальной…” имеются немалые интересы (не стану раньше времени вдаваться в конкретику), но мы пока не видим застройщика, который бы взялся за столь сложную работу. Видимо, будем привлекать иногородний капитал. Но, разумеется, такая деятельность позволит создать рабочие места в первую очередь для жителей региона.

Общий итог беседы подвел Андрей Куприков:
— 2008 год в Волгоградской области отметился снижением вводимого в эксплуатацию жилья на 3 процента. Это стало переломным моментом. Я согласен со Светланой Михайловной в прогнозах роста покупательского спроса. Этот спрос имеется сейчас, но он отложен — в регионе существует большая прослойка людей, которые нуждаются в приобретении жилья, но не могут ничего сделать из-за нехватки финансовых средств и отсутствия приемлемых ипотечных программ. К сожалению, за три последних года в Волгограде не было подготовлено ни одной площадки. Потому в 2010-2011 годах нас вновь ожидает очередной скачок цен на недвижимость, и мы опять выйдем на первые места в стране по темпам их роста. При этом застройщики в большинстве своем не алчные люди. Они готовы работать и за 15 процентов прибыли. Если будет поддержка государства, если станут готовиться площадки под строительство, проблему удастся решить. Если нет… рынок сам установит свои правила.