06.10.2009: В ходе заседания президиума Совета по реализации приоритетных национальных проектов премьер-министр РФ Владимир Путин поставил перед правительством задачу строительства низкобюджетного жилья. При этом он заявил, что стоимость жилья эконом-класса не должна быть выше 30 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако участники строительного рынка России указанную стоимость жилья считают, мягко говоря, оторванной от реальности.

В ходе заседания президиума Совета по реализации приоритетных национальных проектов премьер-министр РФ Владимир Путин поставил перед правительством задачу строительства низкобюджетного жилья. При этом он заявил, что стоимость жилья эконом-класса не должна быть выше 30 тыс. руб. за 1 кв. м, и добавил, что такие квартиры должны быть по карману не менее чем 40% россиян. По мнению чиновников из Минрегионразвития, данная сумма включает в себя и 10%-ную маржу в пользу строителей. Однако участники строительного рынка России придерживаются несколько иного мнения. Указанную стоимость жилья они считают, мягко говоря, оторванной от реальности. Но прежде чем заняться выяснением факторов, влияющих на себестоимость строительства жилья, необходимо, видимо, окинуть критическим взором сложившуюся ситуацию на рынке жилья вообще. Для анализа был выбран Волгоград и его ближние соседи - Астрахань, Ростов-на-Дону и Саратов.

Кризис жанра

Абсолютное большинство экспертов считают, что мировой экономический кризис ударил, в первую очередь, именно по строительной отрасли, что, в свою очередь, привело к снижению стоимости жилья. Так, совместное исследование Ассоциации строителей России (АСР) и Союза инженеров-сметчиков показало, что за 5 месяцев 2009 года цены на первичное жильё в регионах России снизились в среднем на 6,96%, достигнув цены за 1 кв. м жилья эконом-класса 38189 рублей. При этом больше всего стоимость 1 кв. м упала в Волгограде и Ростове-на-Дону - на 16,63% (45076 руб.) и 14,9% (40200 руб.) соответственно. Оживления рынка ранее 2010 года эксперты, ясное дело, не ждут, хотя отмечают, что времена, когда отдельные застройщики готовы были снижать цены до 40%, уже прошли, и максимальная скидка, на которую могут рассчитывать покупатели, не превышает 10%.

Из приведённой таблицы видно, что наиболее дорогими в конце первого полугодия были новостройки в Волгограде, а самыми дешёвыми - в Саратове. Эта тенденция, кстати, присуща указанным регионам уже на протяжении многих лет, независимо от кризисных явлений. Одним из объяснений, на наш взгляд, может стать количество введённого жилья в этих областях. Так, например, в первом полугодии в Волгоградской области было введено 237,3 тыс. кв. м жилья, в Астраханской (чьё население в 2,5 раза меньше) - 202 тыс., в Саратовской - 288,8 тыс. кв. м. За семь месяцев текущего года, по словам вице-губернатора Волгоградской области Льва Алфёрова, в эксплуатацию сдано 303,7 тыс. кв. м, в том числе индивидуальными застройщиками - 252,6 тыс. кв. м. Общие объёмы по отношению к аналогичному периоду прошлого года упали на 8%, второй показатель вырос на 13%. С учётом заключённых договоров с подрядными организациями к концу года следует ожидать снижения на 18%. «В настоящее время, - сообщил Л. Алфёров, - в регионе официально приостановлено 12 объектов строительства общей площадью около 30 тыс. кв. м. Муниципалитетам направлены письма с просьбой отсрочки ввода в эксплуатацию. Главная причина - нет средств». Добавим, что в 2008 году в Волгоградской области были сданы в эксплуатацию жилые дома площадью 821,7 тыс. кв. м. В нынешнем году прогнозируется снижение объёмов жилищного строительства на 18-20%.

Цены ниже, объёмы тоже

В Ростовской области, как сообщает вице-губернатор Юрий Андриади, остановлено строительство 80 многоэтажек из 314 (самовольное строительство - 18, без объяснения причин - 37, из-за финансовых трудностей - 24). При этом только в первом квартале этого года здесь было сдано в эксплуатацию 354,3 тыс. кв. м жилья, из которых свыше 269 тыс. кв. м (76%) - индивидуальными застройщиками. Ю. Андриади отметил также, что цены на жильё за 5 месяцев текущего года сократились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 15%, снизились и объёмы продаж квартир. - Очевидно, что потенциальные новосёлы ждут дальнейшего снижения цен, а произойдёт ли это снижение - пока что большой вопрос, - сказал вице-губернатор. - Нашим покупателям не стоит рассчитывать на падение цен в пределах 40-50% от нынешней стоимости. В наших условиях нельзя нагнетать отложенный спрос и останавливать стройки. В Саратовской области до конца текущего года, по словам губернатора Павла Ипатова, будут введены в эксплуатацию 1,125 млн кв. м жилья, что, впрочем, гораздо ниже достижений прошлого года. А региональное Министерство строительства и ЖКХ сообщило, что за первые 4 месяца в области введено в действие 1224 квартиры общей площадью 137,9 тыс. кв. м. По данным Саратовстата, средняя цена кв. метра жилья на первичном рынке Саратовской области во втором квартале выросла по сравнению с первым на 3,2% и составила 29,5 тыс. рублей, в том числе типовые - 29,9 тыс. руб., улучшенной планировки - 29 тыс. руб., элитные - 36,5 тыс. руб. В Астраханской области, по сообщению областного правительства, в первом полугодии было введено в эксплуатацию 241,8 тыс. кв. м жилья, что на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Рост, правда, произошёл за счёт самой Астрахани (на 41%), а вот в районах области наблюдается снижение на 13%. Наибольшее снижение стоимости квартир произошло в сегменте эконом-класса - на 18% (до 28136 тыс. руб.). В сегменте среднего класса снижение составило 12% (36125 руб.). В бизнес- и элитном классе цены не изменились (75 тыс. и 90 тыс. руб. соответственно).

Кирпич с обременением

Как уже говорилось выше, участники строительного рынка довольно скептически отнеслись к цене квадратного метра нового жилья, предложенной премьер-министром. Главной проблемой абсолютно все эксперты считают стоимость различных обременений застройщиков (цена земельного участка или его аренды, инфраструктуры и т.д.), которые в себестоимость работ государство почему-то не включает. Большинство волгоградских застройщиков настаивают, что настоящая цена достигает 50 тыс. рублей за 1 кв. м. Вполне возможно, что чистая себестоимость остаётся на уровне чуть выше озвученного, - считают они, предлагая не забывать, что в стоимость квадратного метра закладывается и ряд неучитываемых параметров. Речь даже не об откатах, практика которых имеется в каждом регионе. Но ведь на застройщика вполне официально накладывается множество обременений, начиная от необходимости протянуть трубу для подачи воды на весь квартал и заканчивая возведением детского садика по соседству. И всё это ложится на плечи покупателя. Другим фактором, влияющим на себестоимость строительства жилья, является несовершенная кредитная политика российских банков, а также резкое (в разы!) снижение объёмов ипотеки. А вот президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин считает безнадёжно устаревшими сами нормативные документы, определяющие стоимость строительства и ремонта, в которых заложены технологии строительства 50-60-х годов прошлого века. По его словам, государство само создаёт условия для завышения сметной стоимости работ.

Но стоимость материалов, по мнению некоторых экспертов, является далеко не главной составляющей себестоимости строительства. Участники волгоградского рынка, например, отмечают, что затраты на строительные материалы и рабочую силу в Волгограде составляют 22-25 тыс. руб. на каждый кв. метр. Однако это лишь половина всех затрат, столько же приходится на взятки, откаты и обременения (читай выше). Что же делать в сложившейся ситуации? В качестве одного из вариантов приведём мнение гендиректора ЗАО «Институт «Волгоградгражданпроект» Андрея Куприкова: - Решение жилищной проблемы сдвинется с мёртвой точки только тогда, когда государство станет основным игроком на рынке жилья. Это возможно, например, через создание государственных строительных компаний, которые сами будут являться и заказчиками, и застройщиками. Такие структуры вполне смогут реализовывать жильё по себестоимости. Если выстроить режим налогового благоприятствования, стоимость квадратного метра значительно снизится. Далее государство через Агентство ипотечного жилищного кредитования может продавать жильё гражданам в рассрочку. Это единственный способ построить сейчас в России по-настоящему доступное жильё. Государство обязано стать флагманом, локомотивом, который задаст тон и поведёт бизнес.