02.07.2009: АНДРЕЙ КУПРИКОВ: «СТИМУЛИРОВАТЬ НУЖНО НЕ СПРОС, А САМО СТРОИТЕЛЬСТВО»

Может так случиться, что прогнозируемая экономистами вторая волна кризиса, в первую очередь, ударит по российским строителям. Одним из косвенных признаков этого ряд наблюдателей склонен видеть и в заявлении Владимира ПУТИНА, сделанном им на встрече с лидерами фракций Государственной Думы. Премьер-министр сообщил собравшимся, что он считает опасным перекачивание государственных средств в частные строительные компании. И напомнил, что в прошлом — 2008 году — на поддержку строительного сектора было направлено 50 млрд. рублей, а в 2009 году эта сумма была увеличена до 100 млрд рублей. Однако, по мнению Владимира ПУТИНА, «перекачивать государственные ресурсы в частные строительные компании невозможно», поскольку тем самым наносится ущерб бюджету и его социальным обязательствам. Также глава кабинета министров добавил, что опасно еще больше расширять финансовые затраты из бюджета на строительный сектор.
Слова Владимира ПУТИНА, которые в современной российской действительности, подчас, принимаются к исполнению оперативнее законов, уже успели привести к своеобразному расколу как в самой строительной отрасли, так и среди людей, к ней неравнодушных. Одни полностью поддерживают мнение национального лидера и не только в силу верноподданничества вследствие работы чиновником или членства в «Единой России». Другие, напротив, склонны сравнивать слова ПУТИНА с панигириком строительной отрасли. Однако есть и третья сторона, пусть и немногочисленная, которая справедливо убеждена, что к данному вопросу нужно подходить не эмоционально, а конструктивно. Один из тех, кто настаивает на конструктивизме — Андрей КУПРИКОВ, генеральный директор ЗАО «Институт Волгоградгражданпроект».

- Отчасти я соглашусь с нашим премьером. Если хотите помочь строителям, то дайте удочку, но не давайте рыбу. Не нужно вливать в строительную отрасль огромные государственные деньги, нужно просто создавать условия для того, чтобы строители могли развиваться самостоятельно: снижать банковские ставки по кредитам, арендные ставки, плату за технологическое подключение к сетям и так далее. Государство само может выступить заказчиком на строительство жилья, тем самым, обеспечив работой подрядные организации. Это позволит строительным предприятиям, в условиях кризиса, работать хотя бы с минимальной долей рентабельности для сохранения коллективов. Тем самым, государственные средства сохранятся в виде готовых квадратных метров.
Будущее строительной отрасли — в изменении федерального законодательства и развитии государственных программам. Причем я имею ввиду не те, что уже стартовали и исполнялись формально, а создание новых. На сегодняшний день в России фактически нет ни законодательной, ни налоговой, ни экономической базы для стимулирования строительства. Кроме того, я считаю, что для улучшения ситуации в отдельно взятой отрасли, в нашем случае – строительной, необходимо распутать клубок смежных вопросов. А это и газификация, и строительство дорог, и привлечение инвесторов...

В чем, на Ваш взгляд, истинная причина того, что серьезные инвесторы обходят и город Волгоград, и Волгоградскую область стороной. Нам нечего им предложить? Речь не только об инвестициях в строительство.

- Нашу региональную элиту очень долгое время сотрясали скандалы и междоусобицы. А потому сегодня у нас нет ни солидарности власти в решении общих проблем, ни единого понимания, куда область должна идти.
Если же говорить об инвестиционном потенциале, то, на самом деле, он огромный. У нас большое количество производственных предприятий. Другое дело, что большая часть из них нуждается в модернизации. Но от этого они не становятся менее интересными. Наряду с уже существующими должны создаваться и новые. Например, вдобавок к одному из крупнейших в России Михайловскому «Себряковскому цементному заводу» запланировано строительство на территории региона еще двух крупных цементных заводов. Это ли не доказательство увеличения интереса инвесторов к Волгоградской области? Не совсем корректно и сетовать, что серьезные инвесторы обходят нас стороной. Присутствующие в регионе «ЛУКОЙЛ», «Еврохим», «Ренова» и «Синара» — как раз из числа «акул бизнеса». Другой вопрос, что их должно быть в разы больше.
Так уж сложилось, что большинство инвесторов на протяжении долгого времени предпочитали работать в других регионах. Отчасти потому, что там им были сделали более интересные предложения. А отчасти и потому что наши чиновники были слишком нетерпеливы и не хотели ждать, пока проект заработает и тогда «стричь купоны» для казны и личного бюджета, а требовали и выставляли инвесторам «входной билет». Могу Вас заверить — в других крупных городах так примитивно уже давно никто не работает, если действительно заинтересован в привлечении инвестиций.
Но есть сегодня и один фактор, который играет в нашу пользу — во многих регионах инвестиционный потенциал практически исчерпан. У нас же, тем временем, поле не паханное. Но для того, чтобы этот потенциал в дальнейшем получил свое развитие, уже сегодня должны быть предприняты четкие и адекватные меры. Если это произойдет, то город и область экономически реанимируются.

Во многом Волгоград не привлекателен для инвесторов еще и из-за низкой покупательской способности населения…

- Это замкнутый круг. Инвестор сюда не идет, потому что его не приглашают и не стимулируют. Населению, соответственно, не предлагаются новые хорошо оплачиваемые рабочие места, поэтому и не растет их покупательская способность. Не растут покупательские расходы — не растут доходы ритейлеров, девелоперов и так далее. Дальше идет цепная реакция: нет доходов у бизнеса – нет поступления в бюджет ни от аренды земли, ни от аренды имущества, ни от налога на доход физических лиц...

С одной стороны — невысокий уровень доходов населения, с другой — динамика роста цен в сегменте жилой недвижимости Волгограда, которая, порой, ставила общероссийские рекорды. Не случилось ценового обвала и в связи с кризисом. Еще не время? Стоит повременить с покупкой жилья, дожидаясь ценового минимума?

- Никакого обвала как такового в Волгограде не будет и быть не может по определению. Стоимость жилья на сегодняшний день достигла своей низшей точки, с учетом того, что остановлены многие проекты и снижается предложение на рынке. А если снижается предложение при стабильном спросе, то рост цен неизбежен — почитайте учебники по экономике. По большому счету, квартиры покупали во все времена: и в советские, и в лихие девяностые, когда инфляция достигала 2000% годовых. Кстати, единственными, кто тогда не бастовал и не выходил на митинги, были строители.
В постперестроечные годы развалилось очень много строительных трестов. И бывшие прорабы, начальники участков стали создавать свои собственные небольшие строительные компании. Банковских кредитов, по сути, не было вовсе. И деньги привлекались от дольщиков, частных инвесторов. За счет этого, собственно, жилье потихоньку и строилось. Последующие годы только разогрели рынок и он, к сожалению, стал носить спекулятивный характер. Рост цен в год тогда составлял 35 — 40% — это доходнее любого депозита. И те, кто имел свободные средства, предпочитали размещать их в квадратных метрах в начале года, чтобы в конце года на их реализации заработать, тем самым, раскручивая этот маховик все больше и больше. С учетом же того, что на рынке появились достаточно дешевые и длинные кредиты, застройщики не считали нужным экономить.

Застройщики и девелоперы нередко оправдывают высокие цены тем, что в конечной стоимости квадратного метра едва ли не треть — это, так называемая, коррупционная составляющая, которая формируется весь период строительства: от стадии получения земельного участка до сдачи объекта в эксплуатацию. Надеюсь, хоть Вы то не станете отрицать подобного факта...

- Отрицать это бессмысленно. Есть неофициальные данные, согласно которым, размер чиновничьего «гонорара» при решении вопросов с выделением участка мог составлять до 50% от стоимости рассматриваемого участка. Плюс систематический рост цен на энергоносители и необоснованно высокая стоимость рабочей силы. Это и есть факторы ценообразования, диктуемые застройщику извне.

Вы отметили необоснованно высокую стоимость рабочей силы? В чем необоснованность? И почему нередки случаи, когда привлекается иностранная рабочая сила? Причем не только низкоквалифицированные таджики, молдаване или украинцы, а довольно-таки высокооплачиваемые турецкие специалисты.

- Уровень зарплаты, который просят турецкие работники гораздо ниже того, который требуют наши специалисты. В первую очередь, связано это с тем, что за последние десятилетия у нас фактические была истреблена профессиональная подготовка, и реальных специалистов осталось очень и очень мало. У нас не только на строительство не могут привлечь профессиональные кадры, но и на заводы: острая нехватка молодых специалистов рабочих и инженерных специальностей. А все потому, что зарабатывать физическим трудом у нас сегодня стало не прилично и даже позорно. Зато быть юристом, экономистом, девелопером, офисным планктоном – это очень модно. И виновато в этом, на мой взгляд, прежде всего, государство, в котором сегодня герой – это шоумен, адвокат, банкир, маклер, а не ученый, инженер, каменщик или фермер. Поэтому молодежь практически и не идет в профтехучилища и на технические специальности вузов, а выбирает модные специальности, пополняя ряды потенциальных безработных.

Но даже если жилье для российских банкиров и юристов будут строить турки и сербы — сможет ли отрасль удовлетворить спрос?

- Если говорить о перспективах строительной отрасли, то первое, что произойдет — это снижение норм прибыли. И российский застройщик, как это принято во всем мире, станет зарабатывать 15 — 20% от себестоимости, а не 250 — 300%, как это было еще совсем недавно. Следовательно, должна прийти к разумному размеру и цена квадратного метра. Однако это не решит главной проблемы — больше от этого строиться не будет. Для реального роста объемов строительства нужны иные рычаги — государственного масштаба — мы о них говорили в начале нашей беседы, обсуждая неоднозначное заявление премьер-министра России.
Кстати, существует разработанная по поручению того же Владимира ПУТИНА государственная программа улучшения жилищных условий россиян. В ней сказано, что мы должны строить по 150 миллионов квадратных метров жилья в год — в этом случае жилищная проблема в стране может быть решена за десять лет. В прошлом, относительно благополучном для строительной отрасли 2008 году, в России было построено всего 80 миллионов квадратных метров жилья. То есть выполнили чуть больше половины нормы. Нетрудно посчитать, что такими темпами решение проблемы отодвинулось бы уже на двадцать лет. А при нынешнем падении темпов строительства и отсутствии комплексного государственного подхода — обозримой перспективы я не вижу в принципе...

Некоторое время назад многие эксперты заявляли, что жилищную проблему в России можно решить за счет малоэтажного строительства. Говорили об этом и Вы...

- А и не отказываюсь от своих слов. И вновь скажу — это замечательный инструмент решения жилищной проблемы. Но напомню несколько цифр, которые говорят о многом: все население России живет на 1% ее территории. Количество дорог на один квадратный километр у нас в двадцать раз меньше, чем в Америке. А затраты на инженерную инфраструктуру у нас одинаковы и при многоэтажном, и при малоэтажном строительстве. Так вот, чтобы нам запустить малоэтажное строительство, во-первых, должен быть решен дорожный вопрос, поскольку в городской черте территорий, пригодных под малоэтажное строительство, практически нет. Во-вторых, должны быть деньги на строительство инженерных сетей. В-третьих, люди, которые приобретают жилье за городской чертой, должны располагать всем необходимым для того, чтобы их проживание было комфортным (например, личным автотранспортом). К сожалению, ни первым, ни вторым, ни третьим мы не располагаем.
Что в этом случае делать? — Выход на самом деле очень простой. Строительство жилья должно стать приоритетным государственным направлением, вплоть до создания специальных законов, стимулирующих не спрос, а строительство. Ведь до сих пор у нас делалось все, чтобы стимулировать спрос. В результате спрос вырос, а жилья строилось недостаточно и откровенно плохого качества. Цены же находились в явном дисбалансе с качеством. Даже у нас в Волгограде были случаи, когда стоимость квадратного метра доходила до четырех тысяч долларов. По такой же цене можно приобрести жилье в Париже — одном из самых дорогих городов Европы. Сравнение с Парижем, конечно, может льстить. Но только не с той пропастью в уровне жизни между парижанами и волгоградцами.
- Есть еще один момент в решении жилищной проблемы, который в силу ряда обстоятельств не в авангарде обсуждений — это доходные дома. Ведь ни для кого не секрет, что в Западной Европе в собственности находится максимум 35% всего жилого фонда. Остальное жилье гражданами арендуется. Почему этого не происходит у нас? Потому что возврат средств, вложенных в строительство доходного дома, начинается только через двадцать лет. И сейчас в России не найдется ни одного здравомыслящего предпринимателя, который вложил бы средства в подобное дело.
Совершенно по-иному можно рассматривать данный вопрос, если власть — будь-то федеральная, региональная или муниципальная — примет в этом активное участие. И по примеру своих западных коллег станет предоставлять бесплатно или на сверхльготных условиях земельный участок со всеми инженерными коммуникациями для возведения доходного дома. Конечно же, в этом случае владелец доходного дома обязан будет согласовывать стоимость аренды жилья с этим органом власти.
Соответственно снижается срок окупаемости проекта, а на рынке появляется огромное предложение разного жилья по возможностям граждан. Это в свою очередь ведет к другому немаловажному моменту – миграции трудовых ресурсов. Ведь у нас проблема многих моногородов заключается в том, что люди не могут уехать туда, где им будет предложена более высокооплачиваемая работа, поскольку они, как крепостные, привязаны к своим приватизированным «халупам». Даже если и удается продать квартиру в таком забытом Богом городишке, то на вырученные средства невозможно ничего приобрести в нормальном месте. А при наличии на рынке большого числа доходных домов человек получит возможность искать приложение своих профессиональных качеств там, где они будут востребованы и по достоинству оценены.

Беседовал Виталий АРЬКОВ