Услуги разработки проектной документации — это комплекс работ, в которых проектная организация переводит замысел заказчика на язык нормативных требований, инженерных расчётов и строительных технологий. Проектная документация услуги охватывает полный цикл: от анализа участка и формирования технического задания до разработки всех разделов по Постановлению Правительства РФ № 87, прохождения экспертизы и сопровождения строительства. Проектная документация заказать которую можно у проектной организации любого масштаба — от бюро до проектного института, различается по составу, срокам и стоимости в зависимости от типа объекта и уровня ответственности. Оказание услуг по разработке проектной документации регулируется Градостроительным кодексом РФ, требованиями СРО и внутренними стандартами качества проектной организации. Разбираем, что входит в услугу разработки ПД, как формируется стоимость, какие этапы включает процесс и как заказчику контролировать качество результата.
Что входит в услугу разработки проектной документации
Услуги проектная документация включают несколько обязательных компонентов, каждый из которых решает собственную задачу в подготовке объекта к строительству.
Компонент 1. Предпроектная подготовка. Анализ градостроительной ситуации, получение ГПЗУ, технических условий на подключение к сетям, организация инженерных изысканий. Формирование технического задания совместно с заказчиком. Результат — основание для начала проектирования.
Компонент 2. Концепция. Разработка 2–3 вариантов объёмно-планировочного решения с визуализацией. Оценка предварительной стоимости строительства. Результат — утверждённое направление развития проекта.
Компонент 3. Проектная документация (стадия «П»). Разработка всех разделов по Постановлению № 87: архитектурные решения, конструктивные решения, инженерные системы, ПОС, пожарная безопасность, доступность МГН, энергоэффективность, сметная документация. Результат — комплект для экспертизы.
Компонент 4. Сопровождение экспертизы. Подача документации в государственную или негосударственную экспертизу. Ответы на замечания экспертов, доработка. Результат — положительное заключение.
Компонент 5. Рабочая документация (стадия «Р»). Детализация проектных решений до уровня производства работ: монтажные узлы, спецификации, ведомости отделки. Результат — комплект для подрядчика.
Компонент 6. Авторский надзор. Контроль соответствия строительных работ проектной документации. Корректировка решений при необходимости. Результат — построенный объект, соответствующий проекту.
| Компонент | Результат | Срок |
| Предпроектная подготовка | ИРД, ТЗ | 1–2 мес. |
| Концепция | Утверждённый вариант | 3–6 нед. |
| Стадия «П» | Комплект ПД | 3–5 мес. |
| Экспертиза | Положительное заключение | 2–3 мес. |
| Стадия «Р» | Комплект РД | 2–4 мес. |
| Авторский надзор | Соответствие проекту | Весь период стройки |
Подготовка к проектированию объекта капитального строительства
Подготовка к проектированию объекта капитального строительства — обязательный этап, предшествующий разработке проектной документации. Без полноценной подготовки проектирование ведётся вслепую и приводит к переделкам на стадии экспертизы.
Состав подготовки:
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Документ, выдаваемый органом местного самоуправления. Содержит: границы участка, красные линии, предельные параметры застройки, виды разрешённого использования, информацию о зонах с особыми условиями. Срок получения — 14–30 рабочих дней. Действителен 3 года.
Технические условия на подключение к инженерным сетям. Выдаются ресурсоснабжающими организациями: электросети, водоканал, газораспределительная организация, теплоснабжающая организация. Определяют точку подключения, допустимую нагрузку, требования к узлам учёта.
Инженерные изыскания. Геодезические (топографическая съёмка), геологические (состав грунтов, уровень грунтовых вод), экологические, гидрометеорологические. Результат — технические параметры площадки.
Техническое задание. Формируется заказчиком совместно с проектной организацией. Фиксирует: функциональное назначение, площади, этажность, требования к отделке, инженерному оснащению, сроки, бюджет.
Услуги по подготовке проектной документации на этом этапе включают: сбор исходных данных, анализ ограничений, формирование ТЗ, оценку стоимости проектирования.
Состав проектной документации по разделам
Разработка проектной документации на проектирование ведётся по Постановлению Правительства РФ № 87 от 16.02.2008, которое устанавливает обязательный состав разделов.
Раздел 1. Пояснительная записка (ПЗ). Исходные данные, обоснование проектных решений, технико-экономические показатели.
Раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка (ПЗУ). Размещение здания на участке, отступы, подъездные пути, благоустройство.
Раздел 3. Архитектурные решения (АР). Планы этажей, фасады, разрезы, спецификации материалов, узлы.
Раздел 4. Конструктивные решения (КР). Фундаменты, несущие конструкции, перекрытия, кровля, расчёты.
Раздел 5. Инженерные системы (ИОС). Отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение, слаботочные системы.
Раздел 6. Проект организации строительства (ПОС). Стройгенплан, календарный график, потребность в ресурсах.
Раздел 7. Проект сноса (ПООС). При реконструкции или сносе существующих зданий.
Раздел 8. Охрана окружающей среды (ООС). Мероприятия по снижению воздействия на природу.
Раздел 9. Пожарная безопасность (МОПБ). Эвакуация, противопожарные преграды, системы пожаротушения.
Раздел 10. Доступность МГН (ОДИ). Пандусы, лифты, санузлы для маломобильных групп.
Раздел 11. Сметная документация (СМ). Стоимость строительства по главам сводного сметного расчёта.
Раздел 12. Иная документация. Включается по требованию законодательства.
Сметная документация: состав и методы
Проектно сметная документация услуги включают разработку сметной документации, которая определяет стоимость строительства.
Состав сметной документации:
- Локальные сметные расчёты по видам работ;
- Объектные сметные расчёты по каждому зданию;
- Сводный сметный расчёт стоимости строительства;
- Ведомости объёмов работ;
- Сводная ведомость потребности в материалах.
Методы сметного расчёта:
Базисно-индексный метод. Стоимость работ определяется по Федеральным единичным расценкам (ФЕР) или Территориальным единичным расценкам (ТЕР) в ценах 2000 года с умножением на индексы пересчёта. Применяется для бюджетных объектов.
Ресурсный метод. Стоимость определяется по фактической потребности в ресурсах (труд, материалы, машины) с применением текущих цен из ФГИС ЦС. Более точный, но трудоёмкий метод.
Проектирование проектно сметной документации ведётся сметчиком в связке с проектировщиками: объёмы работ берутся из BIM-модели или из спецификаций разделов.
Пример расчёта стоимости строительства для общественного здания 5 000 м²:
| Глава | Состав | Стоимость, млн руб. | Доля |
| 1. Подготовка территории | Отвод земли, снос | 8 | 3 % |
| 2. Основные объекты | СМР | 200 | 67 % |
| 3. Объекты подсобного назначения | Временные здания | 4 | 1 % |
| 4. Энергетическое хозяйство | ТП, сети | 10 | 3 % |
| 5. Водоснабжение, канализация | Насосные, сети | 8 | 3 % |
| 6. Теплоснабжение | ИТП, сети | 6 | 2 % |
| 7. Благоустройство | Дороги, озеленение | 15 | 5 % |
| 8. Временные здания | 1,5% от гл. 2 | 3 | 1 % |
| 9. Прочие работы | Зимнее удорожание | 9 | 3 % |
| 10. Содержание заказчика | 1,5% от гл. 1–9 | 4 | 1 % |
| 11. Подготовка кадров | Обучение | 2 | 1 % |
| 12. ПИР, экспертиза | Проектирование | 31 | 10 % |
| Итого | 300 | 100 % |
Формирование стоимости услуги разработки ПД
Оказание услуг разработке проектно сметной документации имеет стоимость, которая формируется из нескольких компонентов.
Модель 1. Процент от стоимости СМР. Наиболее распространённая модель. Стоимость проектирования составляет определённый процент от стоимости строительно-монтажных работ.
| Тип объекта | Стоимость от СМР |
| Склад, простая промышленность | 3–5 % |
| Жилой дом типовой | 5–7 % |
| Офисное здание | 6–8 % |
| Общественное здание | 7–10 % |
| Медицинский объект | 9–12 % |
| Культурный объект | 10–15 % |
Модель 2. Цена за квадратный метр. Применяется для типовых объектов. Стоимость определяется как произведение площади на удельную ставку.
Модель 3. Фиксированная цена. Для объектов с чётким техническим заданием. Стоимость фиксируется в договоре и не меняется в процессе работы.
Модель 4. Почасовая оплата. Для консультационных услуг, доработок, авторского надзора. Ставка: 1 500–4 000 рублей в час в зависимости от квалификации специалиста.
Пример расчёта для офисного здания 5 000 м²:
- Стоимость СМР: 300 млн руб. (60 тыс. руб./м²);
- Ставка проектирования: 7%;
- Стоимость проектирования: 21 млн руб.
Договор на разработку проектной документации
Услуга по разработке проектной документации оформляется договором, который фиксирует состав услуг, сроки, стоимость и ответственность сторон.
Обязательные разделы договора:
Предмет договора. Конкретный объект, его параметры, адрес. Ссылка на техническое задание как неотъемлемую часть договора.
Состав услуг. Детальный перечень этапов с описанием результата каждого. Отдельно указывается, что входит в стоимость, а что оплачивается дополнительно.
Сроки. Календарный график с контрольными точками. Штрафные санкции за нарушение сроков.
Стоимость и график платежей. Фиксированная сумма или формула расчёта. Поэтапная оплата с привязкой к результатам.
Права на документацию. Исключительные права на проектную документацию переходят к заказчику после полной оплаты. Проектировщик сохраняет право авторства.
Ответственность сторон. Размеры штрафов за нарушения, пределы ответственности, условия возмещения убытков.
Гарантийные обязательства. Срок гарантии на проектную документацию (обычно 2–5 лет). Порядок реагирования на выявленные дефекты.
Типовой график платежей:
| Этап | Доля | Условие оплаты |
| Аванс при подписании | 20 % | Начало работ |
| Завершение концепции | 10 % | Согласование варианта |
| Завершение стадии «П» | 30 % | Передача комплекта ПД |
| Получение заключения экспертизы | 20 % | Положительное заключение |
| Завершение стадии «Р» | 15 % | Передача комплекта РД |
| Окончательный расчёт | 5 % | Ввод объекта |
Контроль качества разработки ПД
Проектная документация по проектированию должна проходить многоуровневый контроль качества.
Уровень 1. Самоконтроль проектировщика. Каждый специалист перед передачей документации проверяет её на соответствие ГОСТ, СП, внутренним стандартам.
Уровень 2. Контроль ведущего специалиста. Ведущий архитектор, конструктор, инженер проверяют работу исполнителей в своей группе.
Уровень 3. Взаимный контроль разделов. Архитектор проверяет согласованность с конструктивом, конструктор — с инженерией, инженер — с архитектурой.
Уровень 4. Нормоконтроль. Отдельный специалист проверяет документацию на соответствие ГОСТ Р 21.1101-2013, СП, СанПиН.
Уровень 5. Контроль ГАПа и ГИПа. Главные специалисты проекта проводят итоговую проверку перед подачей в экспертизу.
Уровень 6. Экспертиза. Государственная или негосударственная экспертиза проверяет документацию на соответствие нормативным требованиям.
Типичные ошибки заказчиков при заказе разработки ПД
Подготовка проектной документации и проектирование как процесс сопровождается типовыми ошибками заказчиков.
Ошибка 1. Выбор по минимальной цене. Самая низкая стоимость обычно означает экономию на квалификации специалистов, отсутствие нормоконтроля, использование нелицензионного ПО. Результат: проблемы с экспертизой, переделки на стройке.
Ошибка 2. Нечёткое техническое задание. Заказчик не конкретизирует требования к функциональной программе, материалам, срокам. Результат: множественные интерпретации, споры на каждом этапе.
Ошибка 3. Неполные исходные данные. Заказчик не предоставляет ГПЗУ, технические условия, результаты изысканий. Результат: проектирование ведётся вслепую, переделки на стадии «П».
Ошибка 4. Экономия на стадии «Р». Заказчик сокращает детализацию рабочей документации. Результат: подрядчик интерпретирует решения сам, качество строительства снижается.
Ошибка 5. Отсутствие авторского надзора. Заказчик не включает авторский надзор в договор. Результат: отступления от проекта на стройке, скрытые дефекты.
Ошибка 6. Непроверка квалификации исполнителя. Заказчик не проверяет членство в СРО, включение специалистов в НОПРИЗ, портфолио. Результат: проблемы с экспертизой, низкое качество.
Ошибка 7. Изменение ТЗ в процессе работы. Заказчик вносит изменения в функциональную программу после утверждения концепции. Результат: переделки, увеличение сроков и стоимости.
Компания «ВГП» оказывает услуги разработки проектной документации, ведёт полный цикл: от предпроектной подготовки и концепции до стадии «Р», сопровождения экспертизы и авторского надзора. Услуги проектной документации включают все 12 разделов по Постановлению № 87, сметную документацию базисно-индексным и ресурсным методами. В штате — 8 специалистов в реестре НОПРИЗ (2 ГИПа и 6 ГАПов) с опытом 10–40 лет. Обсудить проект — на странице.
