Организации по проектированию зданий и сооружений на российском рынке представлены несколькими форматами, которые принципиально различаются по масштабу, специализации и набору компетенций. Мастерская архитектурного проектирования работает с частными домами и малыми объектами, бюро архитектурного проектирования ведёт общественные здания средней сложности, крупная проектная организация услуги оказывает полного цикла — от концепции до авторского надзора, а генеральный проектировщик проектная организация координирует работу десятков субподрядчиков на уникальных объектах. Компании проектирование зданий сооружений ведут в разных бизнес-моделях: от чисто проектных до проектно-строительных, в которых строительная компания проектирование совмещает с возведением объекта. Архитектурное проектирование компании разного масштаба имеет собственную экономику, сроки и уровень ответственности. Разбираем, как устроен рынок проектных услуг, чем отличаются форматы организаций и как заказчику выбрать исполнителя под конкретный объект.
Классификация проектных организаций по масштабу
Организация проектирования зданий и сооружений как рынок делится на несколько сегментов по численности сотрудников и объёму выполняемых работ.
Мастерская архитектурного проектирования. Команда из 1–5 специалистов. Работает с частными домами, интерьерами, малыми объектами. Высокая вовлечённость основателя в каждый проект, но ограниченная пропускная способность. Мастерская архитектурного проектирования не имеет собственного конструктивного и инженерного отделов — привлекает субподрядчиков.
Бюро архитектурного проектирования. Команда из 6–25 специалистов. Работает с общественными зданиями, жилыми домами, коммерческими объектами средней сложности. Бюро комплексного проектирования этого масштаба уже имеет собственные отделы: архитектурный, конструктивный, инженерный. Услуги архитектурного бюро включают полный цикл от концепции до стадии «Р».
Проектная организация. Команда из 26–100 специалистов. Организация проектирования и строительства объектов этого масштаба ведёт крупные жилые комплексы, общественные здания, промышленные объекты. Проектная организация услуги оказывает полного цикла с собственными отделами по всем направлениям.
Проектный институт. Команда от 100 до 500+ специалистов. Организация по проектированию зданий и сооружений этого масштаба ведёт уникальные объекты, высотные здания, крупные промышленные комплексы. Имеет научные подразделения, собственные лаборатории, BIM-центры.
Проектно-строительная компания. Компания строительного проектирования, объединяющая проектное и строительное подразделения. Строительное проектирование компании ведётся в связке со строительством, что обеспечивает технологичность решений.
| Формат | Численность | Типовые объекты | Полный цикл |
| Мастерская | 1–5 | Частные дома, интерьеры | Нет |
| Бюро | 6–25 | Общественные здания, ЖК | Частично |
| Проектная организация | 26–100 | Крупные ЖК, промышленность | Да |
| Проектный институт | 100–500+ | Уникальные, высотные | Да |
| Проектно-строительная | 50–1000+ | Все типы | Да + строительство |
Мастерская архитектурного проектирования: малый формат
Мастерская архитектурного проектирования — это наименьший формат проектной организации, в котором один архитектор или небольшая команда ведут проекты от концепции до рабочей документации.
Специфика мастерской:
- Высокая авторская вовлечённость: основатель мастерской лично ведёт каждый проект;
- Индивидуальный подход к каждому заказчику;
- Ограниченная пропускная способность: 2–5 проектов одновременно;
- Привлечение субподрядчиков для конструктива и инженерии;
- Работа преимущественно с частными заказчиками.
Типовые объекты мастерской:
- Индивидуальные жилые дома до 500 м²;
- Таунхаусы и блокированные дома;
- Интерьеры квартир и офисов;
- Малые коммерческие объекты (кафе, магазины);
- Ландшафтные проекты.
Преимущества мастерской:
- Прямой контакт с автором проекта;
- Гибкость в принятии решений;
- Быстрая реакция на изменения;
- Уникальность каждого проекта.
Ограничения мастерской:
- Нет собственного конструктивного и инженерного отделов;
- Ограниченная пропускная способность;
- Зависимость от одного-двух специалистов;
- Сложности с прохождением экспертизы для крупных объектов.
Бюро архитектурного проектирования: средний формат
Архитектурное проектирование бюро среднего масштаба ведёт объекты средней сложности с собственной командой специалистов по основным направлениям.
Специфика бюро:
- Команда из 6–25 специалистов;
- Собственные отделы: архитектурный, конструктивный, инженерный;
- Работа с общественными зданиями, жилыми домами, коммерческими объектами;
- Пропускная способность: 5–15 проектов одновременно;
- Опыт прохождения экспертизы.
Бюро комплексного проектирования обеспечивает полный цикл работ: от концепции до авторского надзора. Проектирование архитектурное бюро ведёт с постоянной координацией между отделами, что снижает количество коллизий.
Типовые объекты бюро:
- Многоквартирные жилые дома до 16 этажей;
- Офисные здания до 10 000 м²;
- Торговые центры до 20 000 м²;
- Школы, детские сады, поликлиники;
- Объекты культурного наследия (при наличии лицензии).
Архитектурное бюро услуги оказывает в следующем составе:
- Концепция и эскизный проект;
- Проектная документация (стадия «П»);
- Рабочая документация (стадия «Р»);
- Сопровождение экспертизы;
- Авторский надзор;
- Дизайн интерьеров (при наличии специалистов).
Преимущества бюро:
- Собственная команда по основным направлениям;
- Опыт прохождения экспертизы;
- Гибкость в работе с заказчиком;
- Оптимальное соотношение цена/качество.
Ограничения бюро:
- Ограниченная пропускная способность для крупных объектов;
- Не всегда есть специалисты по узким направлениям (акустика, светодизайн);
- Сложности с ведением уникальных объектов.
Проектная организация: крупный формат
Проектная организация услуги оказывает полного цикла для крупных объектов. Это формат, в котором архитектурное проектирование компании ведётся специализированными отделами с постоянной координацией.
Специфика проектной организации:
- Команда из 26–100 специалистов;
- Полный состав отделов: архитектурный, конструктивный, инженерный (ОВ, ВК, ЭО, СС), сметный, ПОС, нормоконтроль;
- Работа с крупными жилыми комплексами, общественными зданиями, промышленными объектами;
- Пропускная способность: 10–30 проектов одновременно;
- Обязательное членство в СРО;
- Специалисты ГАП и ГИП в реестре НОПРИЗ.
Организация проектирования и строительства объектов этого масштаба имеет отлаженные процессы: еженедельные координационные совещания, внутренний нормоконтроль, система управления качеством.
Проектирование объектов строительства компании крупного формата ведётся с применением BIM-моделирования, что обеспечивает координацию между разделами и снижает количество коллизий.
Типовые объекты проектной организации:
- Жилые комплексы от 20 000 м²;
- Общественные здания от 10 000 м²;
- Промышленные объекты;
- Объекты социальной инфраструктуры;
- Реконструкция крупных зданий.
Преимущества проектной организации:
- Полный состав специалистов;
- Опыт ведения крупных объектов;
- Отлаженные процессы координации;
- Собственный нормоконтроль;
- Опыт прохождения государственной экспертизы.
Ограничения проектной организации:
- Меньшая гибкость по сравнению с бюро;
- Риск «конвейерного» подхода к проекту;
- Более высокая стоимость услуг.
Генеральный проектировщик: роль в проекте
Генеральный проектировщик проектная организация — это организация, которая несёт полную ответственность за проектную документацию и координирует работу всех субподрядчиков.
Функции генерального проектировщика:
- Разработка архитектурной концепции и объёмно-планировочных решений;
- Координация работы субподрядчиков по конструктиву, инженерии, технологии;
- Формирование единого комплекта проектной документации;
- Прохождение экспертизы от имени всех участников;
- Авторский надзор на стройплощадке;
- Внесение корректировок по ходу строительства.
Когда требуется генеральный проектировщик:
- Объекты КС-3 (особо опасные, технически сложные, уникальные);
- Объекты с большим количеством субподрядчиков;
- Объекты, финансируемые из бюджета;
- Объекты с сложной технологией (промышленные, медицинские).
Взаимодействие генерального проектировщика с субподрядчиками:
| Субподрядчик | Зона ответственности |
| Конструкторская организация | Несущие конструкции, фундаменты |
| Инженерная организация (ОВ) | Отопление, вентиляция, кондиционирование |
| Инженерная организация (ВК) | Водоснабжение, канализация |
| Инженерная организация (ЭО) | Электроснабжение |
| Технологическая организация | Производственные процессы |
| Специализированная организация | Акустика, светодизайн, BIM |
Ответственность генерального проектировщика:
- За качество всего комплекта проектной документации;
- За координацию между субподрядчиками;
- За прохождение экспертизы;
- За соответствие построенного объекта проекту.
Проектно-строительные компании: интегрированный формат
Проектные организации строительство и проектирование совмещают в единой структуре. Проектная организация проектирование и строительство ведёт в формате DB (Design-Build), в котором заказчик получает единый контракт на оба этапа.
Специфика проектно-строительной компании:
- Собственное проектное подразделение и строительное подразделение;
- Единая ответственность за результат;
- Параллельная работа стадий: строительство начинается до завершения стадии «Р»;
- Оптимизация решений под строительные возможности компании;
- Фиксированная цена на старте.
Строительное проектирование компании этого формата имеет преимущества:
- Технологичность решений: проектировщик знает возможности строительного подразделения;
- Сокращение сроков на 20–30%;
- Снижение количества коллизий на стройплощадке;
- Единая ответственность за результат.
Риски проектно-строительного формата:
- Приоритет удешевления над архитектурным качеством;
- Ограниченный контроль заказчика;
- Сложность сравнения предложений разных компаний.
Услуги проектных организаций: состав
Оказание услуг проектной организации включает стандартный набор работ, который варьируется в зависимости от формата и специализации.
Базовые услуги:
- Разработка концепции и эскизного проекта;
- Разработка проектной документации (стадия «П»);
- Разработка рабочей документации (стадия «Р»);
- Сопровождение экспертизы;
- Авторский надзор.
Дополнительные услуги:
- Инженерные изыскания (геодезия, геология, экология);
- Техническое обследование существующих зданий;
- Разработка специальных технических условий (СТУ);
- Дизайн интерьеров;
- Ландшафтное проектирование;
- BIM-моделирование;
- Технический надзор;
- Консультации по выбору материалов и оборудования.
Услуги проектной организации по типам объектов:
| Тип объекта | Состав услуг |
| Частный дом | Концепция, АР, КР, ИОС, авторский надзор |
| Общественное здание | Полный комплект ПД по ПП № 87, экспертиза, надзор |
| Промышленный объект | ПД + технология + ПБ + экспертиза + надзор |
| Реконструкция | Обследование + ПД + ПООС + экспертиза + надзор |
| ОКН | ИКЭ + ПД + лицензия Минкульта + научное руководство |
Нормативные требования к проектным организациям
Архитектурные компании проектирование ведут при соблюдении обязательных нормативных требований.
Членство в СРО. Обязательное требование для проектных организаций, выполняющих работы, влияющие на безопасность объектов капитального строительства. СРО устанавливает:
- Требования к кадровому составу;
- Требования к материально-технической базе;
- Требования к системе контроля качества;
- Размер взносов в компенсационный фонд.
Уровни ответственности СРО:
| Уровень | Объекты | Взнос в компфонд | Специалисты в НОПРИЗ |
| Первый (КС-1) | Пониженная ответственность | От 50 тыс. руб. | Минимум 2 |
| Второй (КС-2) | Нормальная ответственность | От 150 тыс. руб. | Минимум 3 |
| Третий (КС-3) | Повышенная ответственность | От 500 тыс. руб. | Минимум 5 |
Специалисты в реестре НОПРИЗ. ГАП и ГИП проектной организации должны быть включены в национальный реестр специалистов. Проверка регистрации ведётся по номеру в открытом реестре на сайте НОПРИЗ.
Лицензии на специальные виды работ:
- Лицензия Минкульта — для работ с объектами культурного наследия;
- Лицензия ФСБ — для объектов с государственной тайной;
- Лицензия МЧС — для монтажа систем противопожарной защиты.
Как выбрать проектную организацию под объект
Архитектурное проектирование компании разного масштаба подходят для разных объектов. Ключевой принцип выбора: формат организации должен соответствовать масштабу и сложности объекта.
Для частного дома до 500 м²:
- Оптимальный формат: мастерская архитектурного проектирования или бюро архитектурного проектирования;
- Критерии: портфолио частных домов, контакт с автором, отзывы;
- Стоимость: 1 000–3 000 руб./м².
Для общественного здания до 10 000 м²:
- Оптимальный формат: бюро комплексного проектирования или проектная организация;
- Критерии: опыт прохождения экспертизы, портфолио аналогичных объектов;
- Стоимость: 1 500–4 000 руб./м².
Для жилого комплекса от 20 000 м²:
- Оптимальный формат: проектная организация или проектный институт;
- Критерии: опыт ведения крупных ЖК, BIM-компетенции, пропускная способность;
- Стоимость: 1 000–2 500 руб./м².
Для уникального объекта:
- Оптимальный формат: проектный институт или специализированное бюро;
- Критерии: опыт СТУ, научное сопровождение, портфолио уникальных объектов;
- Стоимость: 3 000–10 000 руб./м².
Критерии оценки проектной организации:
| Критерий | Что проверять |
| Членство в СРО | Выписка из реестра, уровень ответственности |
| Специалисты в НОПРИЗ | ГАП, ГИП, их опыт |
| Портфолио | Реализованные объекты того же типа |
| Лицензии | Минкульт, ФСБ (при необходимости) |
| Финансовая устойчивость | Бухгалтерская отчётность, судебные иски |
| Отзывы | Контакты прошлых заказчиков |
| BIM-компетенции | Опыт работы в BIM, ПО |
| Стоимость | Соответствие рыночным диапазонам |
Экономика выбора: стоимость услуг по форматам
Проектирование зданий и сооружений компания разного масштаба предлагает с разной стоимостью. Цена определяется не только форматом организации, но и сложностью объекта, составом услуг, регионом.
Сравнение стоимости по форматам для общественного здания 5 000 м²:
| Формат | Стоимость ПД | Срок | Особенности |
| Мастерская | 5–8 млн руб. | 4–6 мес. | Привлечение субподрядчиков |
| Бюро | 8–12 млн руб. | 3–5 мес. | Собственная команда |
| Проектная организация | 10–15 млн руб. | 3–5 мес. | Полный цикл |
| Проектный институт | 12–18 млн руб. | 4–6 мес. | Максимальная экспертиза |
| Проектно-строительная | 8–14 млн руб. | 2–4 мес. | Оптимизация под строительство |
Что влияет на стоимость:
- Сложность архитектурных решений;
- Уровень ответственности объекта (КС-1, КС-2, КС-3);
- Состав услуг (только ПД или полный цикл);
- Наличие BIM-моделирования;
- Регион строительства;
- Срочность.
Типичные ошибки при выборе проектной организации
Проектные организации проектирование ведут с разным качеством. Заказчики допускают типовые ошибки при выборе исполнителя.
Ошибка 1. Выбор по минимальной цене. Самая низкая цена обычно означает: экономию на квалификации специалистов, отсутствие нормоконтроля, использование нелицензионного ПО. Результат: проблемы с экспертизой, переделки на стройке.
Ошибка 2. Несоответствие формата объекту. Заказчик выбирает мастерскую для крупного жилого комплекса или проектный институт для частного дома. Результат: неоптимальная стоимость, несоответствие компетенций.
Ошибка 3. Непроверка членства в СРО. Организация работает без членства в СРО или с недостаточным уровнем ответственности. Результат: невозможность прохождения экспертизы, юридические проблемы.
Ошибка 4. Непроверка специалистов в НОПРИЗ. ГАП и ГИП организации не включены в реестр. Результат: невозможность подписания проектной документации.
Ошибка 5. Игнорирование портфолио. Заказчик не изучает реализованные объекты организации. Результат: несоответствие ожиданий и реальности.
Ошибка 6. Отсутствие договора с чётким составом услуг. Договор без детального перечня работ. Результат: споры о том, что входит в стоимость, а что оплачивается отдельно.
Компания «ВГП» — организация проектирования зданий и сооружений с 80-летней историей как наследник Института Волгоградгражданпроект, основанного в 1945 году. Архитектурное проектирование бюро полного цикла ведётся командой из 8 специалистов в реестре НОПРИЗ (2 ГИПа и 6 ГАПов) с опытом 10–40 лет.
Компания является членом СРО Ассоциация «Проектный комплекс „Нижняя Волга»» (второй уровень ответственности), имеет лицензию Минкульта России № МКРФ 04318 на работы с объектами культурного наследия. Услуги проектной организации включают полный цикл: концепция, стадии «П» и «Р», сопровождение экспертизы, авторский надзор. Обсудить проект — на странице.
