Проектные организации проектирование зданий и сооружений превращают из идеи в комплект документов, на основании которых объект строится, вводится в эксплуатацию и содержится десятилетиями. От того, какая компания ведёт проект, зависит не только стоимость и сроки, но и безопасность будущего объекта. Разбираем, какие типы проектных организаций существуют, что входит в их услуги, в каких ролях они выступают в строительном процессе и по каким критериям выбирать исполнителя.
Типы проектных организаций
Организации по проектированию зданий и сооружений различаются по масштабу, специализации и структуре. На рынке работают четыре основных формата:
Мастерская архитектурного проектирования — небольшая структура из 3–15 специалистов с акцентом на архитектурную концепцию и авторский надзор. Мастерские сильны в уникальных объектах: частных резиденциях, бутик-отелях, культурных пространствах. Ограничение — как правило, не разрабатывают полный комплект проектной документации, привлекают смежников на субподряде.
Бюро архитектурного проектирования — более крупная структура с собственными архитекторами, конструкторами и инженерами. Бюро ведёт объект от концепции до рабочей документации, но часто фокусируется на определённом типе объектов — жилой, коммерческий или промышленной недвижимости.
Бюро комплексного проектирования — организация полного цикла, в штате которой есть специалисты по всем разделам проектной документации: архитектурные, конструктивные, инженерные решения, сметы, ПОС, экология. Бюро комплексного проектирования способно закрыть объект любой сложности без привлечения субподрядчиков.
Проектная организация в широком смысле — юридическое лицо с членством в СРО, лицензиями на отдельные виды работ и штатом специалистов, включённых в национальный реестр НОПРИЗ. Такой статус даёт право выполнять проектирование объектов капитального строительства и нести за него ответственность в установленном законом порядке.
| Формат | Численность | Специализация | Типичные объекты |
| Мастерская | 3–15 | Архитектурная концепция, авторский надзор | Частные дома, интерьеры, малые формы |
| Бюро архитектурное | 15–60 | Архитектура + конструктив + базовая инженерка | Жилые дома, офисы, магазины |
| Бюро комплексное | 60–200+ | Полный цикл по всем разделам ПД | Многофункциональные комплексы, промышленность |
| Проектный институт | 200+ | Типовое и уникальное проектирование | Крупные инфраструктурные объекты |
Состав услуг проектной организации
Проектная организация услуги оказывает в рамках Постановления Правительства РФ № 87, которое определяет состав разделов проектной документации. Услуги проектной организации полного цикла включают:
Предпроектная стадия. Сбор исходно-разрешительной документации: градостроительный план земельного участка, технические условия на подключение к сетям, результаты инженерных изысканий. Разработка технического задания совместно с заказчиком. Подготовка технико-экономического обоснования (ТЭО) строительства с оценкой сроков окупаемости.
Стадия «П» — проектная документация. Разработка разделов: пояснительная записка (ПЗ), схема планировочной организации земельного участка (ПЗУ), архитектурные решения (АР), конструктивные и объёмно-планировочные решения (КР), инженерные системы (ИОС), проект организации строительства (ПОС), проект организации работ по сносу (ПООС), мероприятия по охране окружающей среды (ООС), мероприятия по обеспечению пожарной безопасности (МОПБ), мероприятия по обеспечению доступа инвалидов (ОДИ), сметная документация (СМ), энергоэффективность (ЭЭ).
Стадия «Р» — рабочая документация. Детализация проектных решений до уровня производства работ: монтажные узлы, спецификации материалов и оборудования, схемы прокладки инженерных сетей, монтажные чертежи металлоконструкций.
Сопровождение. Прохождение государственной или негосударственной экспертизы, ответы на замечания, корректировка документации. Авторский надзор на стадии строительства. Оказание услуг проектной организации не заканчивается получением положительного заключения экспертизы — часто договор включает сопровождение до ввода объекта в эксплуатацию.
Отдельные разделы ПД. По заказу проектная организация может разработать не полный комплект, а отдельные разделы: только конструктивные решения, только инженерные системы, только сметную документацию. Это актуально для заказчиков, у которых часть разделов уже разработана, и требуется доработка или усиление.
Роли проектной организации в строительном процессе
Компании проектирование зданий сооружений выполняют в разных ролях в зависимости от договора с заказчиком.
Генеральный проектировщик проектная организация — исполнитель, который несёт полную ответственность за проект и координирует работу всех субподрядчиков. Генпроектировщик заключает договор с заказчиком, разрабатывает ключевые разделы собственными силами, привлекает субподрядчиков на узкие направления и отвечает за согласованность всего комплекта документации перед экспертизой. Генеральный проектировщик проектная организация выбирается для объектов средней и высокой сложности, где требуется координация 5–15 субподрядных организаций.
Субподрядчик — проектная организация, которая выполняет часть работ по договору с генпроектировщиком. Типичные направления субподряда: изыскания, специализированные инженерные разделы (автоматизация, АСУТП), технологические разделы для промышленных объектов, ландшафтное проектирование.
Технический заказчик — проектная организация, которая по договору с инвестором управляет проектом: контролирует работу проектировщиков и подрядчиков, организует экспертизу, ведёт приёмку работ. В этой роли проектная организация не разрабатывает документацию сама, а координирует процесс.
Организация архитектурно строительного проектирования в роли генпроектировщика формирует проектную команду под конкретный объект. Для жилого дома на 100 квартир типовая команда: ГАП (главный архитектор проекта), ГИП (главный инженер проекта), 2–3 архитектора, 2 конструктора, по одному инженеру на каждое направление (ОВ, ВК, ЭО, СС), сметчик, нормоконтролёр.
Нормативные требования к проектной организации
Организация проектирования зданий и сооружений обязана соответствовать требованиям Градостроительного кодекса РФ. Ключевые:
Членство в СРО. Проектная организация, выполняющая работы, влияющие на безопасность объектов капитального строительства, обязана состоять в саморегулируемой организации. СРО устанавливает требования к штату, материально-технической базе, системе контроля качества. Для объектов особо опасных, технически сложных и уникальных требуется второй уровень ответственности с повышенными страховыми взносами.
Специалисты в национальном реестре. ГИП и ГАП проектной организации должны быть включены в национальный реестр специалистов НОПРИЗ. Проверить регистрацию можно по номеру специалиста в открытом реестре на сайте НОПРИЗ. Без включения специалиста в реестр проектная документация не пройдёт экспертизу.
Лицензия Минкульта. Для работ на объектах культурного наследия — памятниках истории и культуры — проектная организация обязана иметь лицензию Министерства культуры РФ по разработке проектной документации по ремонту, приспособлению, консервации, реставрации и воссозданию. Лицензия подтверждается в Едином реестре учёта лицензий.
Материально-техническая база. Лицензированное ПО для проектирования (CAD и BIM-системы), оборудование для выпуска документации, доступ к нормативной базе, система резервного копирования данных.
Стоимость услуг проектной организации
Компания строительного проектирования формирует цену на основе справочников базовых цен (СБЦ) и рыночных коэффициентов. На практике стоимость работ проектной организации составляет 3–12 % от стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в зависимости от сложности объекта:
| Тип объекта | Стоимость проектирования от СМР |
| Склад, простой промышленный корпус | 3–5 % |
| Жилой дом типовой серии | 5–7 % |
| Офисное здание средней сложности | 6–8 % |
| Объект общественного назначения со сложной архитектурой | 8–10 % |
| Реконструкция объекта культурного наследия | 10–12 % |
Распределение стоимости по стадиям: стадия «П» — около 40 % общей цены, стадия «Р» — около 60 %. Авторский надзор и сопровождение экспертизы обычно оплачиваются отдельно либо включаются в общую стоимость по договорённости.
Проектирование объектов строительства компании ведётся по одной из трёх моделей ценообразования: фиксированная цена по договору, цена за квадратный метр площади, почасовая оплата. Для заказчика наиболее безопасна фиксированная цена с чётким техническим заданием — она защищает от роста стоимости в процессе работы.
Критерии выбора проектной организации
Проектирование зданий и сооружений компания выбирается по шести параметрам.
Первое — членство в СРО с допуском ко всем видам работ, которые требуются для объекта. Проверяется по выписке из реестра СРО.
Второе — специалисты в НОПРИЗ. Количество ГИПов и ГАПов в реестре должно соответствовать заявленным амбициям проектной организации. Минимум один ГИП и один ГАП на каждый параллельно ведущийся проект.
Третье — портфолио по аналогичным объектам. Бюро архитектурного проектирования с опытом в жилой недвижимости не всегда справится с промышленным объектом, и наоборот. Запрашивайте примеры реализованных проектов того же класса функциональной пожарной опасности.
Четвёртое — лицензии на специальные виды работ. Для объектов культурного наследия — лицензия Минкульта. Для работ в сейсмоопасных зонах — подтверждение соответствующей квалификации специалистов.
Опыт работы с бюджетными источниками. Если проект финансируется из бюджета, проектная организация должна иметь опыт подготовки документации для государственных контрактов: работа по 44-ФЗ, согласование в органах государственной экспертизы, соблюдение требований к сметной документации.
Шестое — материально-техническая база. Наличие лицензионного ПО (Revit, AutoCAD, Renga или аналоги), системы нормоконтроля, архива проектной документации.
Организация проектирования и строительства объектов: полный цикл
Организация проектирования и строительства объектов полного цикла предполагает, что одна структура ведёт проект от концепции до ввода в эксплуатацию. Модель «проектирование + строительство» под ключ снижает риски рассогласования между проектом и реализацией: изменения, возникающие в процессе строительства, оперативно вносятся в документацию тем же исполнителем.
На практике полный цикл строится в четыре этапа: предпроектная подготовка (ТЭО, ГПЗУ, изыскания), проектирование (стадия «П» и «Р»), экспертиза (государственная или негосударственная), строительство с авторским надзором. Организация проектирования зданий и сооружений на каждом этапе предоставляет заказчику промежуточный результат с возможностью корректировки.
Компания «Волгоградгражданпроект» ведёт проектирование зданий и сооружений как наследник Института Волгоградгражданпроект. В портфеле — объекты гражданского, делового, социального и культурного назначения. Компания работает в роли генерального проектировщика, субподрядчика и технического заказчика; разрабатывает все разделы ПСД и отдельные разделы по запросу; имеет опыт работы с госбюджетом, Госэкспертизой, конкурсами и аукционами. Специалисты — 8 ГИПов и ГАПов в реестре НОПРИЗ с опытом 10–40 лет. Членство в СРО Ассоциация «Проектный комплекс „Нижняя Волга»» № П-088-003459070664-0348 (второй уровень ответственности), лицензия Минкульта России № МКРФ 04318 на работы по объектам культурного наследия. Стоимость работ — 3–12 % от СМР в зависимости от сложности. Обсудить проект — на странице
