Проектирование объектов строительства — это центральный этап инвестиционно-строительного цикла, в ходе которого формируется комплект документации, дающий заказчику право получить разрешение на строительство и приступить к возведению объекта. Проектирование на строительство объектов начинается со сбора исходно-разрешительной документации и завершается получением положительного заключения экспертизы — без этого документа разрешение на строительство не выдаётся. Разбираем порядок работы, состав документации, сроки и типичные риски.
Место проектирования в инвестиционно-строительном цикле
Проектирование объектов строительства — один из этапов инвестиционно-строительного цикла, который включает:
Предпроектная стадия. Выбор земельного участка, анализ градостроительных ограничений, оценка экономической целесообразности. Формирование исходных данных для проектирования.
Проектирование. Разработка проектной документации, прохождение экспертизы, получение разрешения на строительство.
Строительство. Возведение объекта в соответствии с проектной и рабочей документацией. Осуществление строительного контроля и авторского надзора.
Ввод в эксплуатацию. Получение разрешения на ввод объекта, передача документации эксплуатирующей организации.
Эксплуатация. Содержание объекта, текущий и капитальный ремонт, реконструкция при необходимости.
Проектирование связывает предпроектную стадию со строительством: именно на этом этапе идея заказчика превращается в технически обоснованный документ, на основании которого подрядчик выполняет работы.
Исходные данные для проектирования
Проектирование на строительство объектов начинается со сбора исходно-разрешительной документации. Без этих данных проектирование невозможно.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Документ, выдаваемый муниципалитетом, который содержит: границы участка, красные линии, предельные параметры застройки (высота, плотность, процент застройки), виды разрешённого использования, ограничения по зонам с особыми условиями использования территорий. ГПЗУ действителен в течение трёх лет с даты выдачи.
Технические условия на подключение к инженерным сетям. Выдаются ресурсоснабжающими организациями: электросети, водоканал, газораспределительная организация, теплоснабжающая организация. ТУ определяют точку подключения, допустимую нагрузку, требования к узлам учёта.
Результаты инженерных изысканий. Геодезические (топографическая съёмка участка), геологические (состав грунтов, уровень грунтовых вод), экологические (состояние окружающей среды), гидрометеорологические (климатические параметры). Без результатов изысканий проектирование фундаментов и оснований невозможно.
Техническое задание. Формируется заказчиком совместно с проектной организацией. В ТЗ фиксируются: функциональное назначение объекта, площади, этажность, требования к отделке, инженерному оснащению, срокам, бюджету.
| Документ | Кто выдаёт | Срок получения | Срок действия |
| ГПЗУ | Муниципалитет | 14–30 дней | 3 года |
| ТУ на электроснабжение | Электросетевая организация | 14–30 дней | 2–4 года |
| ТУ на водоснабжение | Водоканал | 14–30 дней | 2–4 года |
| ТУ на газоснабжение | Газораспределительная организация | 14–30 дней | 2–4 года |
| Инженерные изыскания | Специализированная организация | 4–8 недель | 2–3 года |
Состав проектной документации для получения разрешения на строительство
Проектирование объектов строительства стадии «П» ведётся по Постановлению Правительства РФ № 87. Для получения разрешения на строительство требуется комплект проектной документации, включающий обязательные разделы:
Раздел 1. Пояснительная записка (ПЗ). Исходные данные, обоснование проектных решений, технико-экономические показатели объекта.
Раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка (ПЗУ). Размещение здания на участке, отступы от красных линий, подъездные пути, благоустройство, вертикальная планировка.
Раздел 3. Архитектурные решения (АР). Планы этажей, фасады, разрезы, спецификации отделочных материалов, заполнение проёмов.
Раздел 4. Конструктивные и объёмно-планировочные решения (КР). Фундаменты, несущие конструкции, перекрытия, лестницы, кровля. Расчёты по несущей способности и деформациям.
Раздел 5. Инженерные системы (ИОС). Подразделы: отопление и вентиляция, водоснабжение и канализация, электроснабжение, слаботочные системы, газоснабжение, автоматизация.
Раздел 6. Проект организации строительства (ПОС). Стройгенплан, календарный график, потребность в ресурсах, мероприятия по охране труда.
Раздел 9. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности (МОПБ). Категорирование помещений, эвакуационные пути, системы противопожарной защиты.
Раздел 10. Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов (ОДИ). Пандусы, лифты, ширина дверных проёмов, санитарные узлы для МГН.
Для объектов, финансируемых из бюджета, добавляется раздел 11 — сметная документация. Для объектов культурного наследия — раздел по сохранению объектов культурного наследия. Для промышленных объектов — технологические разделы.
Экспертиза проектной документации
Проектирование на строительство объектов завершается экспертизой проектной документации. Экспертиза проверяет соответствие проектных решений требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим нормам, требованиям пожарной безопасности, энергоэффективности.
Государственная экспертиза. Проводится для объектов, финансируемых из бюджета, а также для объектов повышенной ответственности. Срок — до 42 рабочих дней. Стоимость определяется по Постановление Правительства РФ и зависит от площади и сложности объекта.
Негосударственная экспертиза. Проводится для объектов, не подпадающих под обязательную государственную экспертизу. Срок — 20–30 рабочих дней. Стоимость обычно ниже, чем у государственной экспертизы.
Результат экспертизы. Положительное заключение экспертизы является обязательным документом для получения разрешения на строительство. Отрицательное заключение означает, что проектная документация требует доработки: замечания экспертов распределяются по разделам, доработки вносятся в срок 2–4 недели, документация подаётся повторно.
Получение разрешения на строительство
Проектирование объектов строительства не даёт права строить объект — для этого требуется разрешение на строительство, выдаваемое по статье 51 Градостроительного кодекса РФ.
Для получения разрешения на строительство заказчик подаёт в муниципалитет:
- Заявление о выдаче разрешения;
- Документы на земельный участок (выписка из ЕГРН, договор аренды);
- Градостроительный план земельного участка;
- Положительное заключение экспертизы проектной документации;
- Проектную документацию в электронном виде.
Срок рассмотрения — 7 рабочих дней. Разрешение на строительство выдаётся на срок, предусмотренный проектом организации строительства, и может быть продлено. Без разрешения на строительство ведение работ является административным правонарушением и влечёт штраф, а в ряде случаев — снос самовольной постройки.
Особенности проектирования для разных типов объектов
Проектирование на строительство объектов имеет особенности в зависимости от функционального назначения.
Жилые здания. Ключевые нормативы: СП 54.13330 для многоквартирных домов, СП 55.13330 для одноквартирных. Особое внимание — инсоляции, звукоизоляции, доступности для МГН, обеспеченности парковочными местами. Для жилых зданий выше 75 м требуются дополнительные мероприятия по пожарной безопасности.
Общественные здания. Ключевые нормативы: СП 118.13330. Особое внимание — эвакуационным путям, доступности для МГН, инженерной насыщенности. Для зданий с массовым пребыванием людей (более 50 человек) требуются дополнительные расчёты по пожарной безопасности.
Промышленные здания. Ключевые нормативы: СП 56.13330. Особое внимание — технологическим процессам, категорированию помещений по взрывопожарной опасности, санитарно-защитным зонам. Проектирование ведётся в тесной связке с технологом.
Реконструкция. Проектирование объектов строительства при реконструкции начинается с обследования технического состояния существующих конструкций. Разрабатываются разделы по усилению несущих элементов, демонтажу, перепланировке. Экспертиза проектной документации при реконстрации обязательна.
Сроки и стоимость
Проектирование на строительство объектов ведётся в следующие сроки для объекта средней сложности (общественное здание 5 000–10 000 м²):
| Этап | Срок |
| Сбор исходных данных | 4–8 недель |
| Разработка стадии «П» | 3–5 месяцев |
| Экспертиза | 2–3 месяца |
| Получение разрешения на строительство | 1–2 недели |
| Разработка стадии «Р» | 2–4 месяца |
Итого от начала проектирования до готовности к строительству — 8–14 месяцев.
Стоимость проектирования составляет 3–12% от стоимости строительно-монтажных работ в зависимости от сложности объекта. Для объекта со стоимостью СМР 100 млн рублей проектирование обойдётся в 3–12 млн рублей.
Типичные ошибки и риски
Проектирование объектов строительства сопряжено с рядом типичных ошибок, которые приводят к удорожанию и затягиванию сроков.
Отсутствие или неполнота исходных данных. Проектирование без ГПЗУ или с просроченными техническими условиями приводит к тому, что проектные решения не соответствуют градостроительным ограничениям. Экспертиза выдаёт отрицательное заключение, проект переделывается.
Размытое техническое задание. Без конкретных требований к площадям, этажности, нагрузкам проектировщик закладывает усреднённые решения, которые заказчик переделывает в процессе работы. Каждая переделка — это потеря времени и денег.
Экономия на инженерных изысканиях. Без геологии проект фундамента выполняется «вслепую», что увеличивает риск деформаций и аварийных ситуаций. Стоимость изысканий составляет 1–3% от стоимости проектирования, но экономия на них обходится в разы дороже.
Отсутствие координации между разделами. Когда каждый раздел проектируется отдельно без постоянной координации, на стройплощадке выявляются коллизии: труба проходит через балку, воздуховод пересекает колонну. Переделки на стройплощадке обходятся в 15–25% бюджета.
Игнорирование экспертизы. Подача документации в экспертизу без внутреннего нормоконтроля приводит к большому количеству замечаний и затягиванию сроков на 1–2 месяца.
Компания «ВГП» (бренд «Волгоградгражданпроект») осуществляет проектирование объектов строительства как наследник Института Волгоградгражданпроект.
Компания ведёт полный цикл работ: сбор исходных данных, разработка проектной документации, сопровождение экспертизы, получение разрешения на строительство, авторский надзор. Обсудить проект — на странице.
