Проектирование и строительство зданий и сооружений — это два взаимосвязанных этапа инвестиционно-строительного цикла, которые могут быть организованы принципиально разными способами. От выбора модели взаимодействия между заказчиком, проектировщиком и подрядчиком зависят сроки, стоимость, качество и риски проекта. Проектирование строительства зданий и сооружений в современной практике реализуется через несколько устоявшихся контрактных моделей, каждая из которых имеет собственные преимущества, ограничения и области применения. Разбираем, как организуется процесс, где распределяются риски и какие модели дают наилучший экономический результат.
Историческая эволюция: от единого мастера к разделённым ролям
Проектирование и строительство зданий и сооружений как процесс прошло долгую эволюцию. До начала XX века эти функции были объединены в руках одного специалиста — зодчего, мастера-строителя, который одновременно проектировал и руководил возведением объекта. Готические соборы, дворцы Ренессанса, промышленные сооружения XIX века — все они созданы мастерами, которые держали в голове и архитектуру, и конструктив, и технологию строительства.
В XX веке произошло разделение профессий: архитектор, конструктор, инженер, подрядчик стали самостоятельными участниками процесса. Это разделение повысило глубину проработки каждого направления, но создало проблему координации. Современный рынок выработал несколько контрактных моделей, которые решают эту проблему по-разному.
| Период | Организация процесса | Примеры |
| До XX века | Единый мастер-строитель | Готические соборы, дворцы |
| Начало XX века | Разделение профессий, модель DBB | Промышленные объекты |
| Середина XX века | Появление EPC-модели для сложных объектов | Нефтехимия, энергетика |
| Конец XX века | Распространение DB и EPCM | Коммерческая недвижимость |
| XXI век | Интегрированные модели с BIM | Крупные инфраструктурные объекты |
Контрактная модель DBB (Design-Bid-Build)
Проектирование строительства зданий и сооружений по модели DBB — классическая последовательная схема: сначала заказчик заключает договор с проектировщиком, получает проектную документацию, проводит тендер среди подрядчиков, затем заключает договор с выбранным подрядчиком на строительство.
Последовательность этапов:
- Заказчик заключает договор с проектной организацией;
- Проектировщик разрабатывает стадии «П» и «Р»;
- Проектная документация проходит экспертизу;
- Заказчик проводит тендер среди строительных подрядчиков;
- Заключается договор с выбранным подрядчиком;
- Подрядчик ведёт строительство по готовой документации;
- Проектировщик осуществляет авторский надзор.
Распределение ролей:
- Заказчик — координирует процесс, несёт риски координации между проектировщиком и подрядчиком;
- Проектировщик — отвечает за качество документации, но не отвечает за строительство;
- Подрядчик — отвечает за соответствие работ проекту, но не отвечает за ошибки проекта.
Преимущества DBB:
- Заказчик имеет полный контроль над проектированием;
- Чёткое разделение ответственности;
- Возможность выбрать подрядчика по результатам тендера;
- Привычная модель для государственных заказчиков (44-ФЗ, 223-ФЗ).
Недостатки DBB:
- Длительный общий срок (сначала полный проект, потом тендер, потом стройка);
- Подрядчик не участвует в проектировании, что приводит к ошибкам технологичности;
- Заказчик несёт риски несогласованности между проектом и строительством;
- Высокая вероятность конфликтных ситуаций между проектировщиком и подрядчиком при выявлении ошибок.
Типичное применение DBB: государственные объекты, бюджетное финансирование, объекты с чётким техническим заданием, не требующие быстрой реализации.
Контрактная модель DB (Design-Build)
Проектирование и строительство зданий и сооружений по модели DB — интегрированная схема, в которой заказчик заключает единый договор с одной организацией, которая берёт на себя и проектирование, и строительство.
Последовательность этапов:
- Заказчик формулирует функциональные требования к объекту;
- Заказчик проводит тендер среди DB-подрядчиков;
- Заключается единый договор на проектирование и строительство;
- DB-подрядчик разрабатывает проект и строит объект;
- Единая ответственность за результат.
Распределение ролей:
- Заказчик — формулирует требования, принимает ключевые решения;
- DB-подрядчик — проектирует, строит, координирует процесс, несёт единый риск за результат.
Преимущества DB:
- Сокращение сроков на 20–30% за счёт параллельной работы (проектирование следующего этапа начинается до завершения строительства предыдущего);
- Единая ответственность — нет споров между проектировщиком и подрядчиком;
- Строители участвуют в проектировании, закладывая технологичные решения;
- Фиксированная цена на ранней стадии.
Недостатки DB:
- Заказчик теряет контроль над архитектурными решениями — их определяет DB-подрядчик;
- Сложнее сравнивать предложения подрядчиков (у каждого свой проект);
- Риск снижения качества архитектуры в угоду экономии.
Типичное применение DB: коммерческая недвижимость, типовые объекты, проекты с жёсткими сроками, промышленные здания.
Контрактная модель EPC (Engineering, Procurement, Construction)
Проектирование строительства зданий и сооружений по модели EPC — комплексная схема, в которой подрядчик берёт на себя проектирование, закупку оборудования и материалов, строительство и ввод в эксплуатацию «под ключ».
Отличие от DB: EPC включает не только проектирование и строительство, но и полную комплектацию объекта оборудованием и материалами, пусконаладку, обучение персонала заказчика. EPC-подрядчик передаёт готовый к эксплуатации объект.
Преимущества EPC:
- Максимальная передача рисков подрядчику;
- Фиксированная цена и сроки;
- Заказчик получает объект «под ключ»;
- Подходит для сложных технологических объектов.
Недостатки EPC:
- Высокая стоимость (подрядчик закладывает в цену премию за риск);
- Минимальный контроль заказчика над процессом;
- Жёсткие условия договора с ограниченной возможностью изменений.
Типичное применение EPC: промышленные объекты, энергетика, инфраструктура, объекты с сложным технологическим оборудованием.
Контрактная модель EPCM (Engineering, Procurement, Construction Management)
Проектирование и строительство зданий и сооружений по модели EPCM — управленческая схема, в которой EPCM-подрядчик проектирует объект, организует закупки и управляет строительством, но не выполняет строительные работы сам. Строительные контракты заключает заказчик напрямую с несколькими подрядчиками, а EPCM-подрядчик координирует их работу.
Отличие от EPC: EPCM-подрядчик не несёт прямого риска за строительство — это управленческая, а не исполнительская роль. Заказчик сохраняет контроль над строительными контрактами, но передаёт функции координации.
Преимущества EPCM:
- Заказчик сохраняет контроль над стоимостью строительства;
- Возможность гибко менять подрядчиков;
- Профессиональная координация силами EPCM-подрядчика;
- Прозрачная структура затрат.
Недостатки EPCM:
- Высокие требования к квалификации заказчика;
- Риск несогласованности между несколькими строительными подрядчиками;
- Более длительные сроки, чем у EPC.
Типичное применение EPCM: крупные многообъектные проекты, проекты с несколькими очередями строительства, объекты с длительным горизонтом реализации.
Модель CM at Risk (Construction Management at Risk)
Проектирование строительства зданий и сооружений по модели CM at Risk — схема, в которой строительный управляющий (Construction Manager) привлекается на стадии проектирования как консультант, а затем становится генподрядчиком с гарантированной максимальной ценой (GMP — Guaranteed Maximum Price).
Последовательность этапов:
- Заказчик заключает договор с проектировщиком;
- Параллельно заключается договор с CM как консультантом;
- CM участвует в проектировании, предлагает технологичные решения, оценивает стоимость;
- На стадии 60–80% готовности проекта CM даёт гарантированную максимальную цену;
- CM становится генподрядчиком и ведёт строительство.
Преимущества CM at Risk:
- Раннее участие строителей в проектировании;
- Гарантированная максимальная цена;
- Сохранение контроля заказчика над проектированием;
- Снижение количества коллизий и переделок.
Недостатки CM at Risk:
- Сложность договора;
- Требует высокого уровня доверия между участниками;
- CM заинтересован в экономии, что может привести к снижению качества.
Типичное применение CM at Risk: крупные коммерческие объекты, многофункциональные комплексы, объекты с сложной инженерией.
Сравнение контрактных моделей
Проектирование и строительство зданий и сооружений в разных моделях даёт разные результаты по срокам, стоимости и рискам.
| Параметр | DBB | DB | EPC | EPCM | CM at Risk |
| Срок реализации | Длинный | Короткий | Короткий | Средний | Средний |
| Стоимость | Средняя | Средняя | Высокая | Средняя | Средняя |
| Контроль заказчика | Высокий | Низкий | Низкий | Средний | Высокий |
| Передача рисков | Низкая | Высокая | Максимальная | Средняя | Средняя |
| Гибкость изменений | Высокая | Низкая | Очень низкая | Средняя | Средняя |
| Риск коллизий | Высокий | Низкий | Низкий | Средний | Низкий |
| Применимость | Госзаказ | Коммерция | Промышленность | Крупные проекты | Сложные объекты |
Распределение рисков по моделям
Проектирование строительства зданий и сооружений связано с несколькими группами рисков, которые распределяются между участниками в зависимости от модели.
Группа 1. Проектные риски — ошибки в документации, неполнота решений, несоответствие нормативам. В DBB эти риски несёт проектировщик, в DB и EPC — единый подрядчик, в EPCM и CM at Risk — проектировщик при координации управляющего.
Группа 2. Строительные риски — срыв сроков, превышение стоимости, низкое качество работ. В DBB эти риски несёт подрядчик, но заказчик несёт риск несогласованности с проектом. В DB, EPC и CM at Risk — единый подрядчик.
Группа 3. Риски координации — коллизии между проектом и строительством, задержки из-за несогласованности. В DBB эти риски несёт заказчик. В остальных моделях — подрядчик или управляющий.
Группа 4. Риски исходных данных — неполнота ГПЗУ, технических условий, инженерных изысканий. В любой модели эти риски изначально лежат на заказчике, но могут быть переданы подрядчику за дополнительную плату.
| Тип риска | DBB | DB | EPC | EPCM | CM at Risk |
| Проектные | Проектировщик | Подрядчик | Подрядчик | Проектировщик | Проектировщик |
| Строительные | Подрядчик | Подрядчик | Подрядчик | Подрядчики | Подрядчик |
| Координационные | Заказчик | Подрядчик | Подрядчик | EPCM-управляющий | CM |
| Исходных данных | Заказчик | Заказчик | Заказчик | Заказчик | Заказчик |
Экономика моделей: расчёт стоимости
Проектирование и строительство зданий и сооружений в разных моделях даёт разную итоговую стоимость. Рассмотрим сравнительный расчёт для объекта со стоимостью СМР 300 млн рублей и сроком строительства 24 месяца.
| Параметр | DBB | DB | EPC | CM at Risk |
| Стоимость проектирования | 18 млн (6%) | 24 млн (8%) | 27 млн (9%) | 21 млн (7%) |
| Стоимость строительства | 300 млн | 310 млн | 330 млн | 305 млн |
| Переделки на стройплощадке | 45 млн (15%) | 9 млн (3%) | 6 млн (2%) | 12 млн (4%) |
| Простои из-за коллизий | 18 млн (6%) | 4,5 млн (1,5%) | 3 млн (1%) | 6 млн (2%) |
| Стоимость управления | 9 млн (3%) | Включена | Включена | 12 млн (4%) |
| Итого стоимость объекта | 390 млн | 347,5 млн | 366 млн | 356 млн |
| Срок реализации | 36 месяцев | 28 месяцев | 26 месяцев | 30 месяцев |
Расчёт показывает, что модель DB даёт наилучший экономический результат для коммерческого заказчика: минимальная итоговая стоимость при сокращённых сроках. Модель DBB, несмотря на более низкую начальную стоимость проектирования, обходится дороже из-за переделок и простоев. Модель EPC, несмотря на максимальную передачу рисков, имеет высокую премию за риск в цене.
Цифровые инструменты взаимодействия
Проектирование строительства зданий и сооружений в современных условиях опирается на цифровые инструменты, которые обеспечивают координацию между участниками независимо от выбранной контрактной модели.
BIM (Building Information Modeling) — информационное моделирование зданий. Все участники работают в единой модели, что исключает коллизии и обеспечивает прозрачность решений. BIM обязателен для государственных объектов в России с 2019 года (Постановление Правительства РФ № 331).
CDE (Common Data Environment) — общая среда данных. Платформа, в которой хранится вся проектная документация, переписка, протоколы совещаний. CDE обеспечивает единую версию истины для всех участников.
Электронный документооборот — подписание документов электронной подписью, согласование через платформы, хранение в облачных хранилищах. Сокращает сроки согласований в 2–3 раза.
4D/5D-моделирование — привязка BIM-модели к календарному графику (4D) и стоимости (5D). Позволяет визуализировать процесс строительства и контролировать стоимость в реальном времени.
Цифровые двойники — создание виртуальной копии объекта, которая сопровождает его на протяжении всего жизненного цикла. Цифровой двойник используется для эксплуатации, мониторинга, ремонта.
Этапы жизненного цикла объекта
Проектирование и строительство зданий и сооружений — часть более широкого жизненного цикла, который включает шесть этапов.
Этап 1. Предынвестиционный. Анализ необходимости объекта, выбор участка, оценка экономической целесообразности. Подготовка бизнес-плана или ТЭО. Длительность: 3–12 месяцев.
Этап 2. Инвестиционный (проектирование). Сбор исходных данных, разработка проектной документации, прохождение экспертизы, получение разрешения на строительство. Длительность: 8–14 месяцев.
Этап 3. Строительный. Возведение объекта, авторский надзор, строительный контроль. Длительность: 12–36 месяцев в зависимости от сложности.
Этап 4. Ввод в эксплуатацию. Получение разрешения на ввод, оформление прав собственности, передача документации эксплуатирующей организации. Длительность: 1–3 месяца.
Этап 5. Эксплуатация. Содержание объекта, текущий и капитальный ремонт. Длительность: 20–50 лет.
Этап 6. Вывод из эксплуатации. Реконструкция, снос, утилизация материалов. Длительность: 3–12 месяцев.
Проектирование строительства зданий и сооружений определяет 70–80% стоимости всего жизненного цикла объекта, хотя составляет лишь 15–25% от его длительности. Это делает этап проектирования критически важным для экономики проекта.
Типичные проблемы на стыке проектирования и строительства
Проектирование и строительство зданий и сооружений сопряжено с типовыми проблемами, которые повторяются независимо от выбранной контрактной модели.
Проблема 1. Разрыв между проектом и строительством. Проектная документация не содержит решений, необходимых для производства работ: отсутствуют узлы, спецификации неполные, нет привязок. Подрядчик вынужден запрашивать разъяснения, что затягивает сроки.
Проблема 2. Замена материалов без согласования. Подрядчик заменяет проектные материалы на более дешёвые аналоги без согласования с проектировщиком. Результат — снижение качества, нарушение теплотехники, проблемы при вводе в эксплуатацию.
Проблема 3. Накопленные допуски. Фактические отклонения при монтаже конструкций превышают проектные допуски. Узлы, спроектированные с точностью 5 мм, не монтируются при отклонениях 15 мм. Требуется оперативное вмешательство проектировщика.
Проблема 4. Скрытые условия. На стройплощадке вскрываются условия, не отражённые в изысканиях: грунтовые воды, подземные коммуникации, слабые грунты. Требуется корректировка проектных решений.
Проблема 5. Изменение требований заказчика. В процессе строительства заказчик вносит изменения в функциональную программу. Каждое изменение требует пересмотра нескольких разделов и сдвигает сроки.
Проблема 6. Недостаточный авторский надзор. Проектировщик выезжает на площадку эпизодически, не контролирует скрытые работы. Подрядчик отступает от проекта, дефекты проявляются через годы эксплуатации.
Выбор модели под тип объекта
Проектирование строительства зданий и сооружений требует выбора контрактной модели под конкретный тип объекта и стратегию заказчика.
Государственные объекты и бюджетное финансирование. DBB — единственная модель, соответствующая требованиям 44-ФЗ и 223-ФЗ. Обязательное проведение тендера на строительные работы после завершения проектирования.
Коммерческая недвижимость с жёсткими сроками. DB — оптимальная модель для торговых центров, офисных зданий, складов, где время ввода в эксплуатацию критично для экономики проекта.
Промышленные объекты с сложным оборудованием. EPC — стандартная модель для заводов, энергетических объектов, нефтегазовой отрасли. Единая ответственность за технологический результат.
Крупные многообъектные комплексы. EPCM — модель для жилых комплексов, промышленных кластеров, инфраструктурных проектов с длительным горизонтом реализации.
Сложные объекты с уникальной архитектурой. CM at Risk — модель для культурных центров, музеев, спортивных сооружений, где архитектурное решение важнее экономии.
Компания «ВГП» (бренд «Волгоградгражданпроект») осуществляет проектирование и строительство зданий и сооружений как наследник Института Волгоградгражданпроект. Компания работает в разных контрактных моделях — DBB, DB, EPCM — в зависимости от требований заказчика. В штате — 8 специалистов в реестре НОПРИЗ (2 ГИПа и 6 ГАПов) с опытом 10–40 лет. Обсудить проект — на странице
