Подготовка к проектированию объекта капитального строительства — это комплекс работ, предшествующих разработке проектной документации, без которого проектирование невозможно или ведётся к гарантированным переделкам. На этом этапе формируется фундамент всего проекта: собираются исходно-разрешительные данные, проводятся изыскания, формируется техническое задание, анализируются градостроительные ограничения. Архитектурно строительного проектирования СРО — вторая сторона подготовки: требования, которые саморегулируемая организация предъявляет к проектной организации для допуска к работам. Разбираем, что должно быть сделано до первого эскиза и почему экономия на подготовке приводит к удорожанию проекта в разы.
Требования СРО к проектной организации
Архитектурно строительного проектирования СРО регулируется Федеральным законом № 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ» и внутренними стандартами саморегулируемых организаций. Членство в СРО обязательно для проектных организаций, выполняющих работы, влияющие на безопасность объектов капитального строительства.
Три уровня ответственности СРО:
| Уровень | Объекты | Взнос в компфонд | Требования к штату |
| Первый (КС-1) | Объекты пониженной ответственности | От 50 тыс. руб. | Минимум 2 специалиста в НОПРИЗ |
| Второй (КС-2) | Объекты нормальной ответственности | От 150 тыс. руб. | Минимум 3 специалиста в НОПРИЗ |
| Третий (КС-3) | Особо опасные, технически сложные, уникальные | От 500 тыс. руб. | Минимум 5 специалистов в НОПРИЗ, научное сопровождение |
Обязательные требования к члену СРО:
Кадровое обеспечение. В штате организации должны быть специалисты, включённые в национальный реестр НОПРИЗ. Проверка регистрации ведётся по номеру в открытом реестре на сайте НОПРИЗ. ГАП и ГИП по каждому проекту должны иметь подтверждённую квалификацию.
Материально-техническая база. Наличие лицензионного программного обеспечения для проектирования (CAD и BIM-системы), оборудования для выпуска документации, доступа к актуальной нормативной базе, системы резервного копирования данных.
Система контроля качества. Документированные процедуры внутреннего нормоконтроля: каждая стадия проектной документации проходит проверку до подачи в экспертизу. СРО проводит плановые и внеплановые проверки этой системы.
Страхование ответственности. Члены СРО обязаны иметь договор страхования профессиональной ответственности. Минимальная сумма покрытия определяется СРО и зависит от уровня ответственности.
Отчётность. Организация ежегодно предоставляет в СРО отчёт о своей деятельности: перечень выполненных проектов, сведения о специалистах, финансовые показатели.
Контроль СРО. Саморегулируемая организация проводит проверки членов не реже одного раза в три года. При выявлении нарушений может быть вынесено предупреждение, наложен штраф или прекращено членство.
Этапы подготовки к проектированию
Подготовка к проектированию объекта капитального строительства делится на пять последовательных этапов. Каждый этап даёт результат, без которого невозможен следующий.
Этап 1. Градостроительный анализ. Изучение участка, окружающей застройки, нормативных ограничений. Результат — понимание, что в принципе можно построить на данном участке.
Этап 2. Сбор исходно-разрешительной документации (ИРД). Получение официальных документов: ГПЗУ, технических условий, разрешений на изыскания. Результат — юридическое основание для проектирования.
Этап 3. Инженерные изыскания. Геодезические, геологические, экологические, гидрометеорологические исследования. Результат — технические параметры площадки.
Этап 4. Формирование технического задания. Детализация требований заказчика к объекту. Результат — утверждённое ТЗ, по которому ведётся проектирование.
Этап 5. Предпроектная проработка. Разработка концепции, технико-экономическое обоснование, эскизные варианты. Результат — выбранное направление развития проекта.
Градостроительный анализ
Подготовка к проектированию объекта капитального строительства начинается с градостроительного анализа — изучения контекста, в котором будет размещаться объект.
Анализ нормативных ограничений. Изучаются правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета, которые устанавливают для данной территориальной зоны:
| Параметр | Источник | Как влияет на проект |
| Вид разрешённого использования | ПЗЗ | Определяет функцию объекта |
| Предельная высота | ПЗЗ | Ограничивает этажность |
| Максимальный процент застройки | ПЗЗ | Определяет плотность здания на участке |
| Минимальные отступы | ПЗЗ | Определяет пятно застройки |
| Коэффициент плотности | ПЗЗ | Ограничивает общую площадь |
Анализ зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). На участок могут распространяться:
- Охранные зоны памятников истории и культуры;
- Санитарно-защитные зоны промышленных предприятий;
- Водоохранные зоны;
- Охранные зоны инженерных сетей;
- Приаэродромные территории;
- Зоны охраны объектов культурного наследия.
Каждая ЗОУИТ накладывает собственные ограничения на строительство и требует согласований с профильными ведомствами.
Анализ окружающей застройки. Изучается существующая застройка: высота, плотность, стиль, функциональное назначение. Проектируемый объект должен вписаться в контекст — или осознанно контрастировать с ним, что требует особого обоснования.
Анализ транспортной доступности. Оценивается существующая дорожная сеть, пропускная способность, общественный транспорт. Для крупных объектов может потребоваться разработка транспортных схем и строительство дополнительных проездов.
Анализ инженерной инфраструктуры. Оценивается наличие и мощность сетей: электричество, водоснабжение, канализация, газ, теплоснабжение. При недостатке мощностей требуется их усиление или строительство собственных источников.
Исходно-разрешительная документация
Подготовка к проектированию объекта капитального строительства невозможна без полного комплекта ИРД. Каждый документ имеет свой срок получения и срок действия.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Основной исходный документ для проектирования. Содержит: границы участка, красные линии, предельные параметры застройки, виды разрешённого использования, информацию о ЗОУИТ, требования к благоустройству. ГПЗУ выдаётся органом местного самоуправления в срок 14–30 рабочих дней, действителен в течение 3 лет.
Технические условия на подключение к инженерным сетям. Выдаются ресурсоснабжающими организациями:
| Сеть | Срок получения | Срок действия | Ключевые параметры |
| Электроснабжение | 14–30 дней | 2–4 года | Мощность, напряжение, точка подключения |
| Водоснабжение | 14–30 дней | 2–4 года | Расход, давление, точка подключения |
| Водоотведение | 14–30 дней | 2–4 года | Объём стоков, точка подключения |
| Теплоснабжение | 14–60 дней | 2–3 года | Тепловая нагрузка, параметры теплоносителя |
| Газоснабжение | 14–30 дней | 2–4 года | Расход газа, давление, точка подключения |
Разрешение на условно разрешённый вид использования. Если требуемая функция объекта не входит в основные виды разрешённого использования зоны, требуется получение разрешения на условно разрешённый вид. Процедура включает публичные слушания и занимает 2–4 месяца.
Разрешение на отклонение от предельных параметров. Если проектное решение выходит за установленные ПЗЗ параметры (высота, плотность, отступы), требуется разрешение на отклонение. Выдаётся при наличии обоснования и положительного заключения публичных слушаний.
Задание на проектирование (для бюджетных объектов). Формируется государственным заказчиком в соответствии с требованиями 44-ФЗ и содержит: функциональное назначение, основные технико-экономические показатели, требования к качеству, сроки.
Инженерные изыскания
Подготовка к проектированию объекта капитального строительства обязательно включает инженерные изыскания — комплекс исследований площадки, результаты которых являются исходными данными для проектирования.
Виды изысканий:
Инженерно-геодезические. Топографическая съёмка участка в масштабе 1:500 с нанесением существующих зданий, сооружений, подземных коммуникаций, рельефа. Определяет фактические границы, высоты, уклоны.
Инженерно-геологические. Бурение скважин, отбор проб грунта, лабораторные исследования. Определяет:
| Параметр | Влияние на проект |
| Состав грунтов | Тип фундамента, глубина заложения |
| Несущая способность | Размеры фундаментов, давление на основание |
| Уровень грунтовых вод | Гидроизоляция, водопонижение |
| Агрессивность к бетону | Марка бетона, защитные слои |
| Сейсмичность района | Конструктивные решения, узлы |
Инженерно-экологические. Оценка состояния окружающей среды: почвы, воздуха, воды, растительности, животного мира. Определяет необходимость природоохранных мероприятий.
Инженерно-гидрометеорологические. Изучение климатических параметров: температура, осадки, ветер, снеговая нагрузка. Определяет нагрузки на конструкции и параметры инженерных систем.
Объём изысканий определяется техническим заданием на основе нормативных документов (СП 47.13330). Для объекта средней сложности (5 000 м²) типовой объём:
| Вид изысканий | Объём работ |
| Геодезия | Съёмка 1–3 га в масштабе 1:500 |
| Геология | 5–10 скважин глубиной 10–20 м |
| Экология | 10–15 проб почвы, анализ воздуха |
| Гидрометеорология | Анализ данных ближайшей метеостанции |
Стоимость инженерных изысканий составляет 1–3% от стоимости проектирования, но экономия на них приводит к многократному удорожанию строительства из-за неверных фундаментных решений.
Техническое задание на проектирование
Подготовка к проектированию объекта капитального строительства завершается формированием технического задания — документа, по которому проектная организация ведёт работу.
Обязательные разделы ТЗ:
Раздел 1. Основание для проектирования. Реквизиты договора, ГПЗУ, решение заказчика о строительстве.
Раздел 2. Характеристика участка. Местоположение, площадь, категория земель, существующая застройка.
Раздел 3. Требования к архитектурным решениям. Функциональное назначение, этажность, площади помещений, класс отделки, требования к фасадам.
Раздел 4. Требования к конструктивным решениям. Уровень ответственности, срок эксплуатации, особые требования к несущим конструкциям.
Раздел 5. Требования к инженерным системам. Перечень систем, параметры, класс оборудования, требования к автоматизации.
Раздел 6. Требования к охране окружающей среды. Мероприятия по снижению воздействия на природу, требования к озеленению.
Раздел 7. Требования к пожарной безопасности. Класс функциональной пожарной опасности, особые требования к эвакуации и противопожарным системам.
Раздел 8. Требования к доступности для МГН. Мероприятия по обеспечению доступа маломобильных групп населения.
Раздел 9. Требования к энергоэффективности. Класс энергоэффективности, требования к возобновляемым источникам энергии.
Раздел 10. Стадийность проектирования. Перечень стадий, сроки, состав документации.
Раздел 11. Требования к экспертизе. Вид экспертизы (государственная или негосударственная), сроки прохождения.
Раздел 12. Требования к авторскому надзору. Состав специалистов, график выездов, форма отчётности.
| Качество ТЗ | Влияние на проект |
| Детальное, конкретное | Минимум переделок, предсказуемый результат |
| Размытое, абстрактное | Множественные интерпретации, переделки, конфликты |
| Отсутствующее | Проектировщик принимает решения за заказчика, риски неопределённости |
Технико-экономическое обоснование
Подготовка к проектированию объекта капитального строительства для инвестиционных проектов включает ТЭО — расчёт экономической целесообразности.
Основные разделы ТЭО:
Маркетинговый анализ. Изучение спроса на объект, анализ конкурентов, ценообразование. Для коммерческой недвижимости — расчёт ставки аренды, уровня заполняемости.
Архитектурно-планировочная концепция. Предварительные эскизы с оценкой площадей, этажности, функционального наполнения.
Предварительная оценка стоимости строительства. Укрупнённый расчёт на основе аналогов или удельных показателей.
Операционные расходы. Оценка затрат на эксплуатацию: энергия, обслуживание, управление, ремонты.
Доходы. Для коммерческих объектов — арендные платежи, для социальных — бюджетное финансирование.
Финансовые показатели:
| Показатель | Формула | Нормативное значение |
| NPV (чистая приведённая стоимость) | Σ(CF_t / (1+r)^t) — I | > 0 |
| IRR (внутренняя норма доходности) | r при NPV = 0 | > ставки дисконтирования |
| PP (срок окупаемости) | ΣCF_t = I | Зависит от отрасли |
| PI (индекс доходности) | Σ(CF_t / (1+r)^t) / I | > 1 |
Результат ТЭО — решение о целесообразности инвестирования и рекомендуемые параметры объекта. ТЭО служит основой для принятия решения заказчиком и формирования технического задания.
Расчётная часть: как параметры участка определяют проект
Подготовка к проектированию объекта капитального строительства содержит конкретные расчёты, которые превращают исходные данные в проектные параметры.
Расчёт максимально допустимой площади застройки.
Исходные данные:
- Площадь участка: 1,5 га (15 000 м²);
- Максимальный процент застройки по ПЗЗ: 40%;
- Предельная высота: 9 этажей (28 м);
- Минимальные отступы: 6 м от границ участка.
Расчёт пятна застройки:
- Максимальная площадь застройки: 15 000 × 0,4 = 6 000 м²;
- С учётом отступов 6 м от границ участка фактическое пятно может быть меньше.
Расчёт общей площади здания:
- При высоте 9 этажей и площади этажа 6 000 м²: общая площадь = 6 000 × 9 = 54 000 м²;
- С учётом коэффициента плотности (например, 2,5): максимальная общая площадь = 15 000 × 2,5 = 37 500 м².
Принимаем меньшее значение — 37 500 м². Это предельная площадь объекта.
Расчёт обеспеченности парковочными местами.
Для офисного здания в Волгограде норматив — 1 машино-место на 100 м² общей площади. Для 37 500 м² требуется 375 машино-мест.
Расчёт нагрузки на инженерные сети.
| Сеть | Удельный показатель | Общая нагрузка |
| Электроснабжение | 50 Вт/м² | 1 875 кВт |
| Водоснабжение | 15 л/сут·чел | Зависит от численности |
| Теплоснабжение | 120 Вт/м² | 4 500 кВт |
| Канализация | 90% от водоснабжения | — |
Эти нагрузки передаются ресурсоснабжающим организациям для получения технических условий.
Расчёт потребности в социальной инфраструктуре.
По СП 42.13330 на 1 000 пользователей офисных зданий требуется:
| Объект | Норматив | Потребность |
| Столовые | 30 мест | При численности 3 000 — 90 мест |
| Магазины | 100 м² торговой площади | — |
| Аптеки | 1 объект | — |
| Физкультура и спорт | 350 м² плоскостных сооружений | — |
Последствия недостаточной подготовки
Подготовка к проектированию объекта капитального строительства при недостаточной проработке приводит к типовым проблемам, которые дорого устраняются на последующих этапах.
Проблема 1. Неполные исходные данные. Проектирование начато без ГПЗУ или с просроченным документом. Выявленные позже ограничения требуют переделки проекта. Стоимость переделки — 20–40% от стоимости проектирования.
Проблема 2. Экономия на изысканиях. Геология не проведена или проведена в недостаточном объёме. Фундамент спроектирован «вслепую», на стройплощадке вскрываются непредвиденные грунты. Стоимость переделки — до 30% от стоимости СМР по нулевому циклу.
Проблема 3. Размытое техническое задание. Заказчик не конкретизировал требования, проектировщик заложил усреднённые решения. В процессе работы заказчик меняет требования, каждая переделка — это потеря времени и денег.
Проблема 4. Игнорирование ЗОУИТ. Выявление охранной зоны после начала проектирования требует согласований с профильными ведомствами и может привести к невозможности строительства.
Проблема 5. Недостаточные технические условия. Мощность сетей принята с запасом «на глаз», при детальном расчёте оказывается недостаточной. Требуется замена ТУ и пересмотр инженерных решений.
Проблема 6. Отсутствие ТЭО. Инвестиции в объект не обоснованы экономически, проект строится без понимания окупаемости. Результат — убыточный объект.
Сроки подготовки
Подготовка к проектированию объекта капитального строительства занимает 3–6 месяцев для объекта средней сложности. Типовые сроки по этапам:
| Этап | Срок |
| Градостроительный анализ | 2–4 недели |
| Получение ГПЗУ | 2–4 недели |
| Получение технических условий | 2–8 недель (параллельно) |
| Инженерные изыскания | 4–8 недель |
| Формирование ТЗ | 2–3 недели |
| Предпроектная проработка, ТЭО | 3–6 недель |
| Получение разрешений на отклонения (при необходимости) | 2–4 месяца |
Итого: 3–6 месяцев до начала проектирования стадии «П».
Стоимость подготовки
Подготовка к проектированию объекта капитального строительства имеет измеряемую стоимость, которая составляет 5–15% от стоимости проектирования.
Типовое распределение для объекта средней сложности:
| Вид работ | Стоимость, % от ПД |
| Градостроительный анализ | 1–2 % |
| Получение ИРД (административные расходы) | 0,5–1 % |
| Инженерные изыскания | 3–5 % |
| Формирование ТЗ | 1–2 % |
| ТЭО, предпроектная проработка | 2–4 % |
| Согласования при необходимости | 1–3 % |
| Итого | 8,5–17 % |
Для объекта со стоимостью проектирования 15 млн рублей подготовка обойдётся в 1,3–2,6 млн рублей. Это 0,4–0,9% от стоимости СМР (300 млн рублей) — незначительная доля, которая предотвращает многократное удорожание на последующих этапах.
Роль проектной организации в подготовке
Архитектурно строительного проектирования СРО даёт проектной организации право не только проектировать, но и участвовать в подготовке к проектированию. Качественная проектная организация ведёт подготовку вместе с заказчиком, обеспечивая полноту и согласованность исходных данных.
Что делает проектная организация на этапе подготовки:
Анализ градостроительной ситуации. Опытный архитектор видит ограничения и возможности участка, которые неочевидны для заказчика.
Формирование ТЗ. Проектировщик переводит абстрактные пожелания заказчика в конкретные технические требования.
Контроль полноты ИРД. Проектировщик знает, какие документы нужны для конкретного объекта, и контролирует их получение.
Координация изысканий. Проектировщик формулирует техническое задание на изыскания и контролирует их качество.
Предпроектная проработка. Разработка эскизных вариантов, оценка реализуемости, предварительный расчёт стоимости.
Компания «ВГП» (бренд «Волгоградгражданпроект») осуществляет подготовку к проектированию объекта капитального строительства в составе полного цикла работ как наследник Института Волгоградгражданпроект. Компания является членом СРО Ассоциация «Проектный комплекс „Нижняя Волга»» № П-088-003459070664-0348 (второй уровень ответственности), имеет лицензию Минкульта России № МКРФ 04318 на работы с объектами культурного наследия. В штате — 8 специалистов в реестре НОПРИЗ (2 ГИПа и 6 ГАПов) с опытом 10–40 лет. Обсудить проект — на странице
