Архитектурно-строительное проектирование и строительство — это два этапа одного инвестиционного процесса, которые на практике часто работают с разрывами. Проект, вышедший из проектной организации, должен быть не просто набором чертежей, а комплектом документов, по которому подрядчик способен построить объект без постоянных запросов на разъяснения. Архитектурно строительное проектирование строительного объекта организации ведётся с учётом того, как решения будут реализовываться на площадке: доступность узлов для монтажа, наличие материалов на рынке, квалификация рабочих подрядчика, технологическая последовательность работ. Разбираем, как архитектурные и строительные решения увязываются между собой и передаются в строительство.
Архитектурные и строительные решения: два раздела одной задачи
Архитектурно строительное проектирование строительного объекта организации опирается на два ключевых раздела проектной документации — архитектурные решения (АР) и конструктивные решения (КР). Формально они разделены по Постановлению Правительства РФ № 87, но по существу представляют собой единый проектный продукт.
Раздел АР отвечает на вопросы «как объект выглядит и как в нём будет находиться человек»: объёмно-планировочная структура, фасады, планировки, отделочные материалы, узлы примыканий, заполнение проёмов.
Раздел КР отвечает на вопросы «из чего и как объект построен, какие нагрузки выдержит»: фундаменты, несущий каркас, перекрытия, лестницы, кровля, узлы сопряжений, спецификации арматуры и металлопроката.
На стыке двух разделов возникают критические зоны — узлы, в которых архитектурное решение должно быть совместимо с конструктивным. Типовые узлы:
| Узел | Архитектурное требование | Конструктивное требование |
| Примыкание окна к стене | Теплотехника, гидроизоляция, эстетика | Крепление к несущему каркасу, передача нагрузок |
| Узел кровли у парапета | Водоотвод, эстетика, долговечность | Анкеровка, компенсация температурных деформаций |
| Фасадное остекление в уровне перекрытия | Сплошная поверхность, визуальная целостность | Опирание на перекрытие, узлы крепления катетов |
| Входная группа с консолью | Навес над входом, без колонн | Консольная балка, расчёт на изгиб и кручение |
| Балкон с выносом | Глубина, ограждение, отделка | Консольная плита, анкеровка в несущую стену |
Проектировщик, работающий в отрыве от строительной практики, часто закладывает решения, которые невозможно или экономически нецелесообразно реализовать. Например, стеклянный фасад с минимальными профилями без видимого крепления красиво на рендере, но на площадке требует специальных анкерных систем, которых нет в регионе, — и подрядчик ищет обходные пути, нарушая проект.
Передача проекта в строительство: стадия «Р»
Архитектурно строительное проектирование и строительство связываются через стадию «Р» — рабочую документацию. Стадия «П» (проектная документация) проходит экспертизу и фиксирует принципиальные решения, но недостаточна для производства работ. Стадия «Р» детализирует решения до уровня монтажных схем и спецификаций.
Что добавляется на стадии «Р» к материалам стадии «П»:
- Монтажные схемы конструкций с привязками и отметками;
- Узлы сопряжений в масштабе 1:5, 1:2, 1:1 — для сложных зон;
- Спецификации материалов и оборудования с указанием марок, ГОСТов, производителей;
- Схемы прокладки инженерных сетей с привязками к конструкциям;
- Ведомости отделочных работ по помещениям;
- Требования к допустимым отклонениям при монтаже.
Подрядчик получает комплект РД и на его основе составляет проект производства работ (ППР), закупает материалы, формирует бригады. Качество стадии «Р» напрямую определяет, насколько гладко пройдёт строительство.
| Параметр | Стадия «П» | Стадия «Р» |
| Уровень детализации | Принципиальные решения | Монтажный уровень |
| Масштаб чертежей | 1:100, 1:200 | 1:50, 1:20, 1:10, 1:5 |
| Спецификации | Укрупнённые | По каждой позиции |
| Экспертиза | Обязательна | Не требуется отдельно |
| Назначение | Основание для разрешения на строительство | Основание для производства работ |
Типовой срок разработки стадии «Р» после стадии «П» — 2–4 месяца для объекта средней сложности (5 000–10 000 м²). Для крупных объектов — до 6 месяцев.
Роль проектной организации на стройплощадке
Архитектурно строительное проектирование строительного объекта организации не заканчивается выдачей комплекта документации. Проектная организация участвует в строительстве в двух ролях: авторский надзор и оперативное сопровождение.
Авторский надзор ведётся по СП 246.1325800.2016. Специалисты проектной организации выезжают на площадку, контролируют соответствие работ проекту, подписывают акты скрытых работ, выдают предписания при выявлении отступлений. Частота выездов определяется договором: 2–4 раза в месяц на активных стадиях, реже на отделочных работах.
Оперативное сопровождение — это корректировка проектных решений в процессе строительства. На практике ни один объект не строится строго по проекту: вскрываются непредвиденные обстоятельства (грунтовые воды выше расчётных, несоответствие реальных размеров здания проекту, дефицит материалов). Проектировщик оперативно вносит изменения, оформляет их как дополнения к РД, согласовывает с заказчиком и подрядчиком.
Типовые ситуации, требующие оперативного вмешательства проектировщика:
- Расхождения фактических размеров с проектными (накопленные допуски при монтаже каркаса);
- Замена материалов на аналоги при отсутствии на рынке;
- Обход инженерных коммуникаций, не отражённых в изысканиях;
- Изменение технологии работ по предложению подрядчика;
- Выявление скрытых дефектов при реконструкции.
Каждая корректировка оформляется документально: лист изменений к РД с подписями ГИПа, заказчика и подрядчика. Устные договорённости на площадке без документального оформления — основной источник споров при сдаче объекта.
Расчётная часть: передаваемые подрядчику параметры
Архитектурно строительное проектирование и строительство связаны через расчётные параметры, которые подрядчик использует при производстве работ.
Допуски монтажа конструкций. По СП 70.13330 для монолитных железобетонных конструкций допустимые отклонения:
| Параметр | Допуск |
| Отклонение от вертикали колонн | Не более 5 мм на этаж |
| Отклонение отметок перекрытий | Не более 10 мм |
| Смещение осей колонн в плане | Не более 5 мм |
| Отклонение толщины стен | Не более 15 мм |
| Отклонение от прямолинейности профиля | Не более 10 мм на 10 м |
Эти допуски учитываются на стадии «П» при проектировании узлов примыкания: например, зазор между фасадной панелью и несущей стеной закладывается с учётом максимально возможного отклонения стены.
Объёмы работ для подрядчика. Сметчик проектной организации формирует ведомости объёмов работ на основе данных BIM-модели или ручного обмера чертежей. Эти ведомости являются основанием для тендера подрядчиков и для формирования сметы строительства.
График производства работ. На основе ПОС (проект организации строительства) подрядчик формирует собственный график. ПОС содержит: сроки возведения основных конструктивов, потребность в кранах и механизмах, стройгенплан, последовательность работ.
Типичные ошибки на стыке проектирования и строительства
Архитектурно строительное проектирование строительного объекта организации с разрывом от строительной практики приводит к типовым ошибкам, которые дорого исправляются на площадке.
Ошибка 1. Узел без учёта последовательности монтажа. Архитектор нарисовал узел примыкания фасадной панели к перекрытию, но не учёл, что панель должна устанавливаться после монтажа перекрытия, а для её установки нужен зазор 50 мм — которого в узле нет. Результат: панели монтируются с подрезкой, нарушается герметичность, возникает риск протечек.
Ошибка 2. Спецификация несуществующих материалов. В спецификации указан отделочный материал конкретного производителя, который прекратил выпуск или недоступен в регионе. Подрядчик ищет аналоги, каждый вариант требует согласования, сроки растут.
Ошибка 3. Конфликт инженерных сетей и конструкций. В стадии «П» трасса воздуховода прошла через зону, где на стадии «Р» конструктор заложил несущую балку. Коллизия выявляется на стройплощадке, требуется либо перекладка сети (дорого и долго), либо усиление балки с отверстием (сложный расчёт).
Ошибка 4. Отсутствие допусков на строительные неточности. Узел спроектирован с точностью 1 мм, но фактические отклонения при монтаже каркаса составляют 10–15 мм. Узел не монтируется, требуется переделка на площадке.
Ошибка 5. Неучтённые скрытые работы. В РД не прописан порядок приёмки скрытых работ — армирования, гидроизоляции, утепления. Подрядчик закрывает конструкции без освидетельствования, при последующих дефектах невозможно установить ответственность.
По данным проектных организаций, до 15–25% стоимости строительства тратится на устранение коллизий и ошибок, выявленных уже на площадке. Комплексное проектирование с BIM и участием специалистов со строительным опытом снижает эту долю до 2–5%.
Стоимость архитектурно-строительного проектирования
Архитектурно строительное проектирование и строительство связаны и в экономическом аспекте. Стоимость проектирования составляет 3–12% от стоимости строительно-монтажных работ, но экономия на проектировании приводит к кратному удорожанию строительства.
Типовое распределение стоимости по стадиям:
| Стадия | Доля стоимости |
| Предпроектная подготовка (ИРД, ТЗ, ТЭО) | 5–8 % |
| Стадия «П» (проектная документация) | 35–40 % |
| Стадия «Р» (рабочая документация) | 50–55 % |
| Сопровождение экспертизы | 2–3 % |
| Авторский надзор | 3–5 % |
Экономический эффект качественного проектирования. Проект, в котором архитектор, конструктор и инженер работали в связке и учитывали строительную практику, даёт заказчику следующие преимущества:
- Сокращение сроков строительства на 10–15% за счёт отсутствия простоев на уточнениях;
- Снижение стоимости строительства на 5–12% за счёт оптимизации материалов и узлов;
- Снижение количества переделок на площадке в 3–5 раз;
- Отсутствие судебных споров с подрядчиком из-за разночтений в проекте.
Для объекта со стоимостью СМР 300 млн рублей экономия 10% на строительстве даёт 30 млн рублей — при стоимости проектирования в 15–25 млн рублей. Таким образом, качественное проектирование окупается на этапе строительства.
Сроки и горизонт процесса
Архитектурно строительное проектирование строительного объекта организации вместе со строительством укладывается в следующие сроки для объекта средней сложности (общественное здание 5 000–10 000 м²):
| Этап | Срок |
| Предпроектная подготовка | 1,5–2 месяца |
| Стадия «П» | 3–5 месяцев |
| Экспертиза | 2–3 месяца |
| Получение разрешения на строительство | 1–2 недели |
| Стадия «Р» | 2–4 месяца |
| Строительство | 12–24 месяца |
| Ввод в эксплуатацию | 1–2 месяца |
Итого полный цикл — 22–37 месяцев. Проектирование занимает 25–35% от общего срока, но определяет ход остальных 65–75%.
Компания «ВГП» (бренд «Волгоградгражданпроект») осуществляет архитектурно строительное проектирование как наследник Института Волгоградгражданпроект.
Компания ведёт полный цикл: от сбора исходных данных и разработки стадий «П» и «Р» до сопровождения экспертизы и авторского надзора на площадке. В штате — 8 специалистов в реестре НОПРИЗ с опытом 10–40 лет. Обсудить проект — на странице
