04.09.2007: Инвесторам нужны четкие правила и долгосрочные гарантии со стороны властей.

Генеральный директор ЗАО "Институт Волгоградгражданпроект" Андрей Куприков в беседе с корреспондентом ИА DAILYSTROY выразил сомнение в том, что предложенная правительством схема частно-государственного партнерства в сфере комплексного строительства поможет возводить по-настоящему доступное жилье. Решение проблемы, по мнению эксперта, - в создании многопрофильных госкомпаний, которые смогут работать в бесприбыльной зоне и продавать жилье по себестоимости… ИА DAILYSTROY: Андрей Александрович, озвученные региональными властями тезисы о смене приоритетов в жилищном строительстве и переходе от точечной к массовой, комплексной застройке вызывает вполне естественный вопрос - а что мешало обладминистрации заняться решением этой проблемы ранее? Первые такие заявления прозвучали еще четыре года назад, но дальше лозунгов дело не продвинулось. Все понимают, что точечной застройкой жилищную проблему не решить, но строителям в нашей области долгое время просто не создавали условий для комплексного освоения территорий. И в этом не было их вины, это, прежде всего, результат бездействия власти, которая сделала такой метод строительства в Волгоградской области абсолютно невыгодным. После того, как Дмитрий Медведев на всю страну косвенно упрекнул в этом губернатора, власть опять вспомнила об этих лозунгах. ИА DAILYSTROY: С какими основными проблемами могут столкнуться застройщики при освоении новых территорий в черте Волгограда? В чем их отличия от трудностей, с которыми сталкиваются строители в других городах России и в целом по стране? Трудности у нас такие же, как и в остальных крупных российских городах - это отсутствие инженерных сетей, слабо развитая отрасль производства стройматериалов и отвратительное состояние дорог. Мы отличаемся только одним - нестабильной, часто сменяющейся властью и отсутствием четкой политики в сфере градостроительства на региональном уровне. Главная, основная проблема - это отсутствие четкой программы действий со стороны властей. Для реализации нацпроекта "Доступное жилье" как минимум в регионе должна быть разработана проектная документация хотя бы на самые крупные площадки комплексной застройки, а ее до сих пор нет. В таких условиях даже окрики правительства не помогут, потому что серьезный бизнес вкладывает деньги только в те проекты, где есть понятные и четкие правила игры. Впервые инициатива президента о новой жилищной политике прозвучала два года назад, но в нашем регионе до сих пор нет ни одного проекта с полностью подготовленной документацией, утвержденного и прошедшего все экспертизы. На практике же застройщикам в Волгограде приходится, прежде всего, решать типичную для многих городов-миллионников проблему развития инженерных сетей. Свободных земель с развитой инфраструктурой в Волгограде уже не осталось, а вкладывать деньги в прокладку новых сетей никто не торопится. ИА DAILYSTROY: Есть ли вообще в Волгограде привлекательные для инвесторов земельные участки под комплексное строительство? Безусловно, да! Кировский, Советский, Дзержинский районы города, плюс районный поселок Городище, имеют перспективные свободные территории. В каждом из этих районов можно ежегодно строить от 300 тыс. до 1,5 млн. кв. м. Однако на 300-400 тыс. кв. м жилья там требуется приблизительно 1 млрд. рублей вложений именно в коммунальные сети. В общей массе затрат на строительство это не так уж много - примерно 2,5-3,5 тыс. рублей за каждый квадратный метр, поэтому инвесторы часто готовы принять на себя эти затраты, но из-за отсутствия проектной документации не рискуют вкладывать деньги. Инвестор ведь должен четко понимать - что, как и где можно построить. Приведу очень показательные цифры. Если у наших соседей в Ростове-на-Дону ежегодно на оформление градостроительной документации выделяется до 100 млн. рублей, что потом позволяет выставлять готовые земельные участки на аукционы, то у нас эти цифры измеряются в ничтожных 1-2 млн. рублей. ИА DAILYSTROY: В июне к Волгоградской области проявил интерес холдинг Льва Леваева. Несколько недель назад с губернатором встречался представитель другого крупнейшего девелопера - компании "Ренова". Как вы оцениваете шансы Волгограда войти в число крупных проектов этих компаний? В основе любой стройки лежит проект, который позволяет четко рассчитать затраты и параметры будущей застройки. Инвесторам нужны понятные правила и долгосрочные гарантии со стороны региональных властей, поэтому многое будет зависеть от их умения находить компромисс. В нашем городе недавно избран новый мэр и это, безусловно, делает Волгоград более привлекательным для инвесторов в области строительства, поскольку кроме рыночных условий, застройщикам также важно, насколько местная власть в долгосрочной перспективе готова отстаивать интересы своего региона в вопросах реализации федеральных программ. Сейчас государство предлагает много схем, стимулирующих жилищное строительство. Собственно, отсюда и интерес крупных компаний к этой сфере. Однако инвесторам важно - кто и как долго будет отстаивать в регионе их проекты, например, при реализации целевых федеральных программ "Ветхое жилье", "Молодая семья", при выплате госгарантий по кредитам и т.д. Пока у нас строительных комплекс представлен местными компаниями, которые могут "потянуть" дом-два, максимум - три. Есть и еще одна серьезная проблема. Если крупные инвесторы решаться строить у нас в действительно больших объемах, например, по 1 млн. кв.м в год, то наша региональная стройиндустрия просто не сможет полностью обеспечить их всеми необходимыми материалами. Бурному строительству должны предшествовать минимум за 2-3 года серьезная модернизация и расширение мощностей предприятий, производящих стройматериалы. Пока что у нас этого не наблюдалось, а значит, опять же, было потеряно время. ИА DAILYSTROY: Насколько выгодным, на ваш взгляд, может стать переход на "комплексную застройку" для простых граждан? Удастся ли построить в Волгограде по настоящему доступное и качественное жилье? При тех схемах комплексного строительства, которые власть предлагает реализовать сейчас, построить по-настоящему доступное жилье не получится. Предполагается, что при компенсации некоторой доли расходов частных компаний через федеральные программы, госгарантии по кредитам и т.д., снизится стоимость квадратного метра. Однако, частник всегда преследует только одну цель - получение максимальной прибыли. Интересы государства и бизнеса всегда разные. Как писал классик, нет такого преступления, на которое бы не пошел капиталист ради 300% прибыли. ИА DAILYSTROY: Какие пути решения "жилищного вопроса" вы считаете наиболее перспективными и эффективными? На мой взгляд, решение этой проблемы сдвинется с мертвой точки только тогда, когда государство станет основным игроком на рынке жилья. Это возможно, например, через создание государственных строительных компаний, которые будут сами являться и заказчиками, и застройщиками. Такие структуры смогут работать в бесприбыльной зоне и продавать жилье по себестоимости. Если выстроить режим налогового благоприятствования, стоимость квадратного метра снизится до 20 тыс. рублей. Причем эта же компания должна предоставлять ипотечный кредит на 25-30 лет из расчета 4-5% годовых. Это единственный способ построить сейчас в России по-настоящему доступное жилье. Государство обязательно должно быть флагманом, локомотивом, который задаст тон и поведет за собой бизнес. Когда госкомпания будет самостоятельно осваивать, формировать и развивать земельные участки, у частного сектора появится интерес к этому сектору экономики. Без этого бизнес, самостоятельно, программу президента не выполнит. ИА DAILYSTROY