19.10.2011: Пресс-служба администрации Волгоградской области объявила о начале строительства нового жилого микрорайона «Родниковая долина» трехэтажных блочных строений для семей военнослужащих в запасе и приравненных к ним граждан. Первые дома застройщик обязался сдать уже весной. Эксперты, в свою очередь, уверены, что данный проект ставит крест на последнем шансе комплексно застроить последнюю свободную территорию Волгограда.

Пресс-служба администрации Волгоградской области объявила о начале строительства нового жилого микрорайона «Родниковая долина» трехэтажных блочных строений для семей военнослужащих в запасе и приравненных к ним граждан. Первые дома застройщик обязался сдать уже весной. Эксперты, в свою очередь, уверены, что данный проект ставит крест на последнем шансе комплексно застроить последнюю свободную территорию Волгограда.

Как пояснили 34metra.ru в пресс-службе администрации региона, комплекс станет самой крупной новостройкой за последние годы: на 72,5 гектарах земли будет стоять 16 трехэтажных многосекционных жилых домов экономкласса, это более трехсот квартир для семей военных, которые планируется сдать в апреле следующего года. Более того программа полностью обеспечена финансированием. На эти цели из федерального бюджета для Волгоградской области предусмотрено свыше 552 миллионов рублей, из них 452 миллиона уже выделено региону.

Застройкой «Родниковой долины – 1» и соответственно строительством блочных трехэтажек экономкласса занимается компания ООО «Диалог». Появление этой фирмы-застройщика вызвало много вопросов экспертов – ни один из опрошенных 34metra.ru волгоградских строителей и архитекторов не слышал о существовании такой компании на рынке региона.

Впрочем, есть несколько версий появления данной компании: либо ООО «Диалог» выкупила землю у прежнего инвестора в «Родниковую долину» – ООО «Мегастрой», либо она является аффилированным предприятием «Мегастроя», возможно, что эта компания так же, как и ООО «Мегастрой», учреждена непосредственно для реализации проекта. К сожалению, связаться с руководством компании не удалось.

Впрочем, идея застройки территории в Советском районе Волгограда появилась еще в 2007 году. Проект было решено разбить на 2 части: «Родниковая долина – 1» и «Родниковая долина – 2». Общая площадь обоих участков составляет более 140 гектаров. Изначально речь шла о крупномасштабном комплексном строительстве и участии Волгограда в федеральных программах. Считалось, что расположение участка в городской черте позволит привлечь потенциальных инвесторов.

Но дело так и не сдвинулось с мертвой точки, «лакомый» кусок земли до сих пор представляет собой голое поле. Единственный, кто проявил в свое время интерес к «Родниковой долине – 1», – компания ООО «Мегастрой», которая собиралась здесь построить 300 тысяч квадратных метров жилья. Но по непонятным причинам спустя год после победы в конкурсе, компания отказалась от реализации проекта. Второй участок Родниковой долины вообще не вызвал интереса у инвесторов.

Эксперты считают, что основная причина такой ситуации – неликвидность выставленного товара на аукцион, что подразумевает собой отсутствие инженерных сетей.

«Проблема сетей – это проблема всего города, – считает руководитель комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда Александр Моложавенко. – Однако если у застройщика есть договор с министерством обороны, они могут взять кредит, зная, что на 100% его получат. Если такой договор не заключен, то есть и другой вариант, начать все с нуля, то есть провести сети за свой счет, что в дальнейшем может окупиться. По моим данным, стоимость инженерных сетей в Родниковой долине может варьировать от 600 миллионов рублей и выше».

Однако, в то, что затраты на инженерные сети окупятся, верят далеко не все.

«Не всегда застройщик может пойти на такие условия, – считает начальник управления государственного и строительного надзора Михаил Норкин. – Если арендаторы будут покупать сети за свой счет, то их стоимость будет составлять 30% от стоимости земли. Окупить эти затраты будет очень проблематично, учитывая, что в Родниковой долине собираются строить 16 трехэтажных домов экономкласса примерно на двадцать квартир каждый. А поскольку цена жилья не будет превышать 30 тысяч рублей за квадратный метр, окупить затраты на инженерные сети нельзя. В таком случае у арендатора два выхода: либо отказаться от земли, либо попросить помощи у администрации города и области».

Председатель секции архитектуры и градостроительства экспертного и научно-методического совета по историко-культурному наследию комитета по культуре администрации Волгоградской области Виктор Тихонов считает абсурдным вообще сам факт застройки территории, на которой отсутствуют инженерные сети. «Если там нет сетей, то говорить о строительстве абсурдно. Это будет потемкинская деревня, – уверен Виктор Тихонов. – У нас вообще город абсурда. Сначала нужно сети строить, а потом дома. У нас же все наоборот: понастроят домов, насильно заселят туда людей, которые потом будут мучиться, а власти про них и думать забудут. Вообще в том, что в городе отсутствуют проекты аналогичные «Родниковой долине», – прямая вина администрации города, поскольку условия, необходимые для строительства, не создаются, следовательно, привлечь инвестора практически невозможно».

Сомнения в реализации проекта высказал и директор ЗАО «Институт «Волгоградгражданпроект» Андрей Куприков. «По той информации, что у меня есть, речь идет о 16 блочных домах. С одной стороны, можно радоваться началу строительства, с другой, – отсутствие сетей станет серьезной преградой, – уверен руководитель ЗАО «Институт «Волгоградгражданпроект». – Предполагается, что дома будут строить по заказу минобороны. Но все равно отсутствие сетей приведет к большим затратам, а это значит, что для того, чтобы их окупить на этой территории, должно быть больше домов. 16 трехэтажных блочных домов не смогут окупить сумму, потраченную на сети. В связи с этим, лично у меня этот проект вызывает сомнения»

Внушает подозрения экспертов 34metra.ru и вопрос спешки при освоении выделенных денег на строительство и соответственно – качества будущих построек. Так, по словам господина Куприкова, вся эта спешка может напомнить плачевный прошлогодний опыт строительства жилья для погорельцев.

«Учитывая современные технологии, построить дома в указанные сроки вполне реально, - считает Андрей Куприков. – Однако, что означает быстрое строительство в осенне-зимний период, жители региона могли увидеть на примере домов для погорельцев, построенных в прошлом году».

Что касается самой реализации проекта, еще в 2009 году сотрудники ЗАО «Институт Волгоградгражданпроект» предлагали пойти по другому сценарию. Был разработан новый проект, который мог в корне изменить ситуацию: предлагалось оба участка, Родниковую долину – 1 и 2, рассматривать как одно целое, и вместо индивидуального малоэтажного строительства заняться комплексным строительством многоэтажного жилья.

«Это позволило бы построить на территории в 140 гектаров более 1,5 миллионов квадратных метров, – рассказывает Андрей Куприков. – Фактически, предлагалось создать новый городской квартал с численностью населения около 40 тысяч человек. Также это позволило бы существенно снизить общие затраты на подведение инфраструктуры. Затраты на подведение сетей и социальную инфраструктуру (школы, детские сады и так далее) составили бы 2400 рублей на один квадратный метр будущего жилья, а такое предложение способно заинтересовать любого инвестора».