03.09.2009: Строительный комплекс Волгограда переживает сегодня, пожалуй, самый сложный период в своей истории. Областные и городские власти говорят о 15-18-процентном падении объемов вводимого жилья по итогам года, эксперты и игроки рынка считают такие цифры сверхоптимистичными. Более или менее спокойно чувствуют себя лишь те компании, которые принимают участие в различных государственных программах и проектах.

Строительный комплекс Волгограда переживает сегодня, пожалуй, самый сложный период в своей истории. Областные и городские власти говорят о 15-18-процентном падении объемов вводимого жилья по итогам года, эксперты и игроки рынка считают такие цифры сверхоптимистичными. Более или менее спокойно чувствуют себя лишь те компании, которые принимают участие в различных государственных программах и проектах. Важнейшим объектом для Волгоградской области, а может, и для всего ЮФО, станет открытие первой очереди первого пускового комплекса мостового перехода через Волгу и Волго-Ахтубинскую пойму. В сентябре в церемонии открытия примет участие премьер-министр Владимир Путин. Участок протяженностью 7,1 км свяжет Волгоград и Краснослободск трехполосной магистралью, а в перспективе мостовой переход протяженностью почти 30 км — шестиполосный транспортный коридор для полномасштабных грузовых перевозок — соединит запад и север с югом России, Средней Азией и Казахстаном. На завершение работ в 2009 году из федерального и регионального бюджетов было выделено в общей сложности 2,1 млрд. рублей, финансирование строительства остальных участков мостового перехода будет проходить в рамках соответствующей ФЦП.

Кстати, еще до кризиса несколько крупных российских и международных логистических компаний заявляли о намерениях построить в окрестностях Волгограда от двух до четырех логистических центров, каждый стоимостью около 1 млрд. рублей. И пока от своих планов никто официально не отказывался. По словам заместителя главы администрации Волгоградской области по строительству и ЖКХ Льва Алферова, уже в этом году начнутся работы на очередном участке перехода: существующий мост через р. Ахтуба будет заменен новым, большей ширины и грузоподъемности.

В сегменте крупных торгово-развлекательных комплексов в 2009 году в Волгограде появились два новых объекта: после длительной реконструкции открылся Ворошиловский торговый центр (40 тыс. кв. м) в Ворошиловском районе и ТРЦ «Европа Сити Молл» (44,5 тыс. кв. м) в Центральном районе города. До сих пор неясна судьба проекта шведской компании IKEA: об отказе от строительства своего гипермаркета в Волгограде инвестор пока не объявил, но уже понятно, что в 2010 году, который ранее назывался годом начала работ, вряд ли что-то будет сделано.

Очень сильно ударил кризис по рынку торгово-офисной недвижимости. Еще в начале 2008 года, по мнению генерального директора ЗАО «Институт Волгоградгражданпроект» Андрея Куприкова, дефицит офисных площадей в Волгограде составлял порядка 200 тыс. кв. м во всех классах, что заставляло де-велоперов активно разрабатывать и реа-лизовывать соответствующие проекты. Но позднее спрос на офисные площади заметно снизился, к тому же на рынке появились значительные объемы такой недвижимости, которые выставлялись на продажу промышленными предприятиями города — в условиях кризиса они заметно снизили объемы производства и хотели избавиться от «лишних» офисов. «Такая ситуация не будет вечной, и спрос на качественные офисы обязательно будет расти, — уверен Андрей Куприков. — В общем объеме рынка таких офисов — не более 16%, по этому показателю мы отстаем от Ростова более чем 2,3 раза, от Краснодара — почти в 3 раза, так что хороший, европейского уровня офис-центр обязательно дождется своих арендаторов».

Тяжелее всего приходится застройщикам, специализирующимся на жилой недвижимости. По оценке президента Союза строителей Волгограда Александра Руднева, около 80% таких компаний находятся сегодня в предбанкротном состоянии: они не могут получить деньги ни в одном из банков, да и частные дольщики практически полностью ушли с рынка. «Многие чиновники обвиняли отрасль в получении сверхприбылей и обещали гражданам неминуемое снижение цен на жилье якобы в 2-3 раза, вот люди и ждут, — констатирует Александр Руднев. — При этом никто, видимо, не изучил механизм ценообразования на рынке. К примеру, уже больше двух лет мы выкупаем землю под строительство на аукционах, а по Волгограду, в зависимости от района, это дает 9-15 тыс. рублей в цене квадратного метра. Плюс стройматериалы, которые, за исключением цемента и металлопроката, практически не подешевели, плюс работа — это еще около 20 тысяч. При любом раскладе себестоимость получается не ниже 3035 тысяч рублей, иначе придется либо плохо строить, либо использовать некачественные стройматериалы». Именно поэтому, считает генеральный директор волгоградской компании «ЮНИЖ-СТРОЙ» Юрий Корольков, предложенная государством цена выкупа готовых квартир — 31750 руб./кв. м — подходит лишь для нового, антикризисного жилья, построенного по совершенно иным принципам и из иных материалов, а не для той недвижимости, которая появилась в докризисный период. Спасением отрасли могла бы стать малоэтажная застройка. Проекты уже есть, к примеру, микрорайон Солнечный-2 (230 га, 300 тысяч кв. м), но мешает неразвитость коммунальной инфраструктуры в Волгограде. Между тем в области индивидуальное строительство по итогам полугодия показало рост в 11%, что позволяет говорить о выходе к концу 2009 года на 700 тыс. кв. м жилья (примерно 86% от объемов 2008 года). Городские власти прогнозируют ввод 365,2 тыс. кв. м (почти 91% от уровня 2008 года).

В этих условиях относительно спокойно чувствуют себя лишь те компании, которые получают деньги в рамках финансирования государственных программ, в частности Фонда поддержки ЖКХ. На переселение граждан из аварийного и ветхого жилого фонда, в том числе путем выкупа у застройщиков квартир в многоквартирных домах с высокой степенью готовности по фиксированной цене, получено 1,63 млрд. рублей, из них 1,21 — из федерального бюджета. Конечно, это деньги для всей области, но Волгограду и, соответственно, волгоградским компаниям достанется как минимум половина всей суммы. По федеральным программам ведется строительство и социальных объектов: перинатального центра, одного из крупнейших в ЮФО, терапевтического корпуса Центральной областной больницы, Центра водных видов спорта и двух физкультурно-оздоровительных комплексов.

И еще один проект, завершить который стало делом чести для мэрии Волгограда, — это открытие к 65-летию Победы второй ветки скоростного подземного трамвая — метротрама. Подвижной состав частично закуплен, станции и почти все участки трассы уже готовы, но завершение строительства затормозил все тот же кризис.

А вот проект объездной дороги вокруг Волгограда, видимо, придется на какое-то время отложить: еще до кризиса стоимость дороги оценивали в 5070 млрд. рублей, и ясно, что ни сегодня, ни завтра такие деньги в Волгоград не придут. Хотя совсем забывать о дороге никто не собирается — проект первой половины трассы протяженностью 46 км уже прошел госэкспертизу, сейчас проектировщики заканчивают работу над оставшимся участком объездной дороги.