11.06.2009: Почему на территории Волгограда не реализуются крупные жилищные проекты? Ответ читайте на страницах журнала «Эксперт».

Летом прошлого года едва ли кто мог предугадать, как именно может повлиять тогда ещё почти неосязаемый финансовый кризис на региональные проекты комплексного жилищного строительства. Сейчас на Юге, похоже, реализуется сценарий, который, как казалось ранее, не имел права на существование.

Стоит вспомнить, что о проектах комплексной застройки власти регионов ЮФО начали всерьёз задумываться в 2006–2007 годах, когда стало очевидно, что ресурсов точечной застройки в крупных городах недостаточно для того, чтобы запустить программу массового жилищного строительства. Ставка была сделана на крупнейших федеральных девелоперов, которые могли бы потянуть большие объёмы и инвестировать в создание инфраструктуры. Таким образом, к примеру, в Ростовской области и Краснодарском крае самые крупные участки под комплексную застройку были отданы холдингу «Интеко» и ГК «ПИК». Средним региональным компаниям, по большому счёту, было предложено занять ниши точечного строительства и подрядных работ. Однако сейчас именно федеральные девелоперы и крупнейшие региональные застройщики оказались в особенно сложной ситуации. Так, в частности, у наиболее активной ранее в регионах ЮФО группы «ПИК» общий долг на начало апреля составлял порядка 44,8 млрд рублей.

В то время как некоторые девелоперы федерального масштаба и крупнейшие региональные компании выходят или планируют выйти из проектов, им на смену приходят местные строительные компании рангом пониже. Иногда за право занять даже ещё не освободившееся место разворачивается серьёзная борьба. Пример тому — завязавшийся нынешней весной спор вокруг концепции застройки нового района «Родниковая долина» в Волгограде.

Туман над «Родниковой долиной»

Спор, связанный с самым, пожалуй, амбициозным за последние годы проектом волгоградских властей — районом «Родниковая долина» — был вынесен в публичную плоскость в середине мая. Тогда руководство ЗАО «Институт “Волгоградгражданпроект”» (ЗАО ВГП) заявило через местные СМИ о том, что предложенная проектной организацией концепция застройки «Родниковой долины» не нашла поддержки со стороны администрации города. Мэрия, как сетовали разработчики, официально уведомила институт о том, что в бюджете города на 2009–2011 годы нет средств для оплаты проектной документации и финансирования строительства инфраструктурных объектов.

Согласно начальной концепции, разработанной в 2007 году, район «Родниковая долина» общей площадью 142 гектара был разбит на два практически равных участка, которые предполагалось отдать под комплексное освоение. Права застройки участка «Родниковая долина-1» в 2007 году были выкуплены на аукционе компанией «Мегастрой», входящей в региональную ГК «Волжане». В первоначальных планах группы значилось строительство комплекса малоэтажных зданий. Второй участок в течение прошлого года несколько раз выставлялся на торги, но так и не нашёл арендатора.

Как пояснили «Эксперту ЮГ» в ЗАО ВГП, институт обратился к мэрии с предложением «отказаться от продажи больших лотов, уйти от идеи малоэтажного строительства — то есть планировать новый городской квартал». Таким образом, как утверждают в «Волгоградгражданпроекте», удастся в 7–8 раз снизить стоимость подведения на участок инженерных сетей. Ключевая идея, по словам пресс-секретаря ЗАО ВГП Павла Поповичева, заключается в том, чтобы разбить 142 гектара «Родниковой долины» примерно на 40 небольших участков. «Это позволило бы задействовать не только крупных московских инвесторов, но и местные компании, которым было бы вполне под силу построить по одному-два дома. Проект рассчитан на срок до 2020 года, в строительстве смогли бы участвовать практически все волгоградские застройщики», — объясняет г-н Поповичев.

Свой интерес к проекту «Родниковая долина» ЗАО ВГП официально объясняет тем, что в настоящее время, по мнению представителей института, в Волгограде не создаётся задела для строительства на период выхода из кризиса. «Нет ни одной подготовленной для комплексной жилищной застройки площадки. На момент возобновления финансирования — а это может случиться через год-полтора — в Волгограде попросту негде будет строить. При этом на строительном рынке уже известно, что арендовавшая участок компания от планов его освоения де-факто отказалась», — поясняют в пресс-службе «Волгоградгражданпроекта».

В пресс-службе ГК «Волжане» заявляют, что «об отказе от проекта речи не идёт». «Нами разработана новая концепция многоэтажной застройки территории», — отметили в группе компаний. В волгоградской же мэрии от каких-либо конкретных комментариев по поводу развития «Родниковой долины» уходят. Примечательным в этой истории сейчас является не то, кто стоит за спорящими сторонами, а то, что появилась идея о привлечении к комплексным проектам пула местных компаний.

Регионалы на подхвате

Впрочем, в регионе уже есть пример перехода проекта комплексной застройки от крупного федерального девелопера к региональной компании. В ближайший месяц компания «Ростовгорстрой» планирует приступить к строительству первой очереди нового ростовского района «Норд». Слухи о том, что второй участник проекта — федеральная группа «ПИК» — намерен выйти из проекта, стали ходить среди региональных застройщиков ещё в феврале. Весной предположения подтвердились: совладелец «Ростовгорстроя» Денис Станиславов за­явил на пресс-конференции в Ростове о том, что региональная компания и «группа инвесторов» выкупили принадлежавшую ГК «ПИК» 51−процентную долю в проекте.

Группа «ПИК» приостановила проекты или вовсе от них отказалась и в других регионах ЮФО. В частности, более чем вчетверо сокращены планы строительства на территории комплексного освоения «Южный берег» в Новороссийске — до 20 тысяч кв. метров в течение 2009 года. Кроме того, заморожен проект в Краснодаре — в кубанской столице ГК «ПИК» ранее планировала застроить высотками участок площадью 24 гектара. Показательно, что в мае группа компаний заявила о заморозке проектов модернизации нескольких домостроительных комбинатов в РФ — в том числе новочеркасского завода железобетонных изделий «Стройформат» (Ростовская область). Находившийся в полуразрушенном состоянии завод был выкуплен группой в феврале прошлого года.

Выкупив проект у федеральной компании, «Ростовгорстрой» рассчитывает построить 250 тысяч кв. метров жилья на участке площадью около 19 гектаров с частично готовой к настоящему времени инженерной инфраструктурой. Первую очередь — порядка 69 тысяч кв. метров — планируется сдать в эксплуатацию в 2011 году. В первый этап строительства ростовская компания вложила 400 млн рублей, ещё около 400 млн намерена инвестировать до конца года. В целом же собственные инвестиции «Ростовгорстроя» в «Норд» будут составлять около 10% от общей стоимости проекта (около 9,75 млрд рублей).

Продажи квартир, по словам генерального директора ООО «Ростовкапстрой» (осуществляет проект «Норд») Дмитрия Юдина, стартуют уже в августе нынешнего года. Для этого на территории будущего района планируется создать центр продаж. В компании отмечают, что у проекта могут появиться дополнительные инвесторы. «Не исключено, что новостройками заинтересуются структуры, готовые покупать жильё оптом, — в том числе для дальнейшей перепродажи, — рассказал г-н Юдин. — Кроме того, интерес к проекту могут проявить крупные российские сырьевые компании, приобретающие жильё для сотрудников в южных регионах. И, наконец, мы не исключаем участия в муниципальных жилищных программах».

Кризисная адаптация

Проекты строительства новых районов просчитывались в 2006–2008 годах. Сегодня компании, сохранившие интерес к комплексному освоению территорий, пытаются эти проекты адаптировать к новым условиям. Один из вариантов такой адаптации — смещение акцентов в сторону компактного бюджетного жилья. В частности, директор департамента жилой недвижимости ЗАО «Интеко» (строит район «Западные ворота» в Ростове) Николай Румянцев отмечает, что в холдинге считают наличие малогабаритных квартир одним из серьёзных конкурентных преимуществ нового района. «Большая часть квартир в ростовских новостройках превосходит наши по метражу, ведь застройщикам выгодно “выжимать” с участков максимальное количество метров. У конкурентов площадь “однушки” равна 50 метрам, у нас — 27–38 метрам, — пояснил г-н Румянцев. — Поэтому мы уверены, что в абсолютном выражении наши цены должны быть ниже среднеростовских, а значит и квартиры можно будет назвать самыми доступными». Кроме того, по словам представителя «Интеко», на цены в новом районе будет влиять необходимость обеспечить загрузку выпускающего панели серии «Р-н-Д» «Комбината крупнопанельного домостроения» (входит в состав «Интеко»): «Комбинат рассчитан на определённую загрузку, опускаться ниже которой невыгодно. Следовательно, необходимо поддерживать высокий уровень продаж — это дополнительный фактор, который будет сдерживать цены».

Схожей стратегии придерживается компания «ЮгСтройИнвест», приступившая в апреле к строительству второй очереди нового района на юго-западе Ставрополя (около 102 тысяч кв. метров жилья). По словам гендиректора ООО «ЮгСтройИнвест» Юрия Иванова, летом прошлого года компания провела маркетинговые исследования, показавшие, что наиболее востребованным на рынке становится экономичное малогабаритное жильё. «Риэлторская практика и мониторинг подтвердили, что самый высокий спрос существует на относительно небольшие “однушки”. Этот тренд стал для нас определяющим в условиях кризиса», — отмечает г-н Иванов. Входящий в состав компании проектный институт уже подготовил проект 10−этажного дома, в котором преобладают однокомнатные квартиры общей площадью 28–37 кв. метров. В настоящее время, по словам представителей компании, на территории нового района возводятся три подобные многоэтажки.

Предоставление скидок тем, кто готов оплатить жильё без рассрочек и покупателям недвижимости, находящейся на начальных этапах строительства, — ещё один способ раскачать замерший первичный рынок, к которому прибегают комплексные застройщики. В том же «ЮгСтройИнвесте» сообщили, что пытаются стимулировать покупателей, предлагая прогрессивную шкалу скидок: к примеру, при 70−процентной предоплате компания предоставляет дисконт в 2 тысячи рублей на квадратный метр при средней цене метра 27,7 тысячи рублей.

Отложенные аукционы

В первой половине прошлого года власти ряда регионов ЮФО, посчитав активность федеральных девелоперов в региональных столицах добрым знаком, начали подготовку менее масштабных проектов в городах «второго эшелона». В частности, земельные аукционы были запланированы в городах Ростовской области и Краснодарского края. Очевидно, что пока не минует острая фаза кризиса, эти проекты будут оставаться в бумажной стадии. По словам заместителя министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игоря Далаксакуашвили, донская администрация пока не отказывается от планов проведения аукционов. Однако не исключено, что в итоге аукционы не состоятся из-за отсутствия потенциальных участников. «В нынешних условиях не будет катастрофой то, что выставленные на аукционы участки могут не найти застройщиков. Пытаться максимально быстро продать эти участки по некоей сниженной “кризисной” цене — неразумно. Практика прошлых лет показывает, что есть резон выдержать паузу, — отмечает г-н Далаксакуашвили. — Хороший пример — ростовский район “Левенцовский”. Если бы эта зона была поделена на участки для всех желающих, как часто бывало в 1990−е, в настоящее время мы бы наблюдали градостроительную “кашу” и проблемы с сетями. Городская администрация удержала территорию до лучших времён. Теперь там идёт комплексное строительство, а местный бюджет получил за участок два миллиарда рублей». По словам Игоря Далаксакуашвили, сейчас донское министерство территориального развития заинтересовано прежде всего в завершении уже начатых строек: «Сегодня мы имеем около двух миллионов квадратных метров многоэтажного жилья на разных этапах строительства. Годовой план по этому виду жилья — около 650 тысяч квадратных метров. То есть даже без новых земельных аукционов регион может выполнить примерно три годовые программы строительства».

Предположить, когда тема аукционов на право комплексного освоения территорий вновь станет актуальной, сейчас не берутся ни власти, ни застройщики. Очевидно, что кризис предоставляет региональным компаниям возможность принять участие в крупных проектах. Правда, при этом возникают риски, о которых, как уже казалось, можно благополучно забыть. Главный из них — риск под вывеской комплексных проектов вновь вернуться к точечной застройке со всеми недостатками этого способа строительства. Не исключено, что региональным властям и строителям, чтобы избежать этого, придётся изобретать новые схемы комплексного освоения территорий — например, создавать пулы компаний.